Avaliação imobilária: Dois casos da importância das vistas como externalidades
A origem da avaliação imobiliária perde-se no tempo. Embora tenha havido uma
grande diversidade de métodos, os modelos hedónicos só começaram a ser
utilizados a partir dos anos 1950 (Tiebout, 1956; Lancaster, 1966; Muth, 1966;
Rosen, 1974; 1979).
Hoje em dia a avaliação imobiliária é multifacetada dado que depende, entre
outros fatores, da variedade da oferta e da procura, dos preços do
empreendimento, das flutuações do mercado, da perspetiva do proprietário, da
intervenção do agente imobiliário e da perceção do comprador.
Com o aumento dos preços das propriedades imobiliárias, do rendimento
disponível, do crédito disponível e da concentração urbana, a avaliação
imobiliária tem-se tornado mais difícil do que a avaliação financeira, dado que
as propriedades não são homogéneas, as transações de propriedade são pouco
frequentes e não existe consenso sobre as metodologias de avaliação. Assim, a
avaliação tem contornos diferentes na perspetiva do avaliador de bens
imobiliários e de bens mobiliários: se na perspetiva financeira o investidor
procura, sobretudo, diversificar o risco (Markowitz, 1959; Tavares, 2002), na
perspetiva imobiliária há variáveis (como por exemplo as vistas para uma
catedral ou a presença de uma escola) que podem ter impacto positivo ou
negativo no investimento (Fávero, 2011).
Claramente, embora as mesmas metodologias de avaliação possam ser aplicadas
indistintamente na perspetiva imobiliária e mobiliária, o grau de implicação, a
heterogeneidade do bem e o montante elevado do investimento tornam a avaliação
mais específica na primeira do que na segunda.
Embora haja alguns métodos de avaliação imobiliária que tenham sido
extensivamente utilizados, como sejam o método comparativo, o método do
rendimento e o método residual (Nebreda et al., 2006), eles apresentam como
grande desvantagem o facto de se basearem nos custos do próprio investimento,
relegando para segundo plano como algumas caraterísticas específicas, e.g. as
externalidades, influenciam na avaliação de um imóvel.
Entende-se por externalidades urbanas um conjunto de caraterísticas específicas
de uma localização com contribuição positiva ou negativa para a satisfação dos
indivíduos (Bartik e Smith, 1987). As externalidades positivas não estão
reduzidas a caraterísticas naturais, como áreas verdes, praias, clima, entre
outras. Também estão incluídos na definição de externalidades os aspetos
positivos e negativos gerados pelo próprio homem, como o trânsito, a poluição,
a segurança, a oferta de entretenimento, os hospitais, as escolas, as
farmácias, os serviços públicos, entre outros.
Sendo o custo por m2 associado a um investimento semelhante para todas as
habitações, as externalidades criadas por uma habitação com vistas para o mar
ou uma catedral famosa dependem da atitude cognitiva, que é diferente de
cliente para cliente.
Sendo o custo por m2 associado a um investimento semelhante para todas as
habitações, as externalidades criadas por uma habitação com vistas para o mar
ou uma catedral famosa dependem da atitude cognitiva, que é diferente de
cliente para cliente.
Embora as externalidades sejam importantes e o seu estudo tenha revelado
aspetos interessantes (Chan et al., 1998; Benson et al., 1998; Bond et al.,
2002; Bourassa et al., 2003a), não há conhecimento de como as externalidades
são valorizadas em Portugal. Assim, este artigo tem como objetivo avaliar as
externalidades geradas pelas vistas para o mar e pelo layout do empreendimento.
Para tal, foram analisados dois tipos de empreendimentos: um residencial, na
zona de Espinho, e um vocacionado para o segmento turístico em Troia, Setúbal.
O artigo divide-se em cinco secções. Depois desta primeira secção introdutória,
abordam-se na segunda secção as externalidades urbanas. Seguidamente, na
terceira secção são tratadas a influência do layout nas variações imobiliárias.
Na quarta secção é apresentada a metodologia de investigação utilizada e a
análise aos dois empreendimentos. Finalmente, na quinta secção são apresentadas
as principais conclusões e as questões em aberto para investigação futura.
ExternalidadesExternalidades urbanas
Valorizar externalidades urbanas positivas não é tarefa fácil. Observar e
avaliar o impacto das externalidades positivas no preço de um imóvel é difícil,
dado que, por um lado, não existe um mercado, entre outras coisas, para a
segurança, para a poluição ou para o trânsito e, por outro, o preço depende de
perceções de atitude individuais. De acordo com Hermann e Haddad (2003), quando
as famílias escolhem a sua residência não se preocupam só com o imóvel em si
mesmo, também se preocupam em saber como a vizinhança interfere na qualidade do
imóvel e como tal afeta o seu preço de localização.
Segundo Hermann (2003), as escolhas dos indivíduos refletem além da preferência
por um conjunto de bens materiais uma parte de bens não materiais, que
demonstram a qualidade de vida do seu local de residência.
As escolhas dos indivíduos refletem além da preferência por um conjunto de bens
materiais uma parte de bens não materiais, que demonstram a qualidade de vida
do seu local de residência.
Para Bourassa et al. (2003a), uma localização desejável das propriedades
residenciais é determinada principalmente pela proximidade de escolas, de lojas
e de transportes públicos. Boyle e Kiel (2001), por exemplo, estudaram e
estimaram o impacto das externalidades ambientais no valor da propriedade,
considerando a qualidade do ar, a qualidade da água e o uso desagradável ou
inconveniente da terra na proximidade dessa propriedade.
Thorsnes (2002) demonstrou que os edifícios que delimitam áreas florestais
conservadas apresentam um retorno financeiro com um prémio superior
relativamente a outros de qualidade de construção idêntica.
Bond et al. (2002) concluem que as vistas para a água ou paisagem de uma margem
próxima têm um valor de prémio de 90%. Benson et al. (1997) usaram três
variáveis (vistas) diferentes ' visão frontal para o oceano, visão desobstruída
do oceano e visão parcial do oceano ' e concluíram que o prémio de retorno
sobre o preço médio era de 147%, 32% e 10%, respetivamente para cada uma das
visões estudadas.
As externalidades estéticas não estão limitadas apenas aos aspetos das vistas.
A qualidade dos ajardinamentos e outro tipo de melhorias e benefícios estéticos
também são levados em conta quando são analisados os determinantes do valor da
propriedade (Des Rosiers et al., 2002).
Bourassaet al. (2003b) examinaram em pormenor o preço de três externalidades
estéticas no período de 1986-1996 em grandes zonas urbanas, a saber: a presença
de uma visão para a água, o aparecimento de melhorias circunvizinhas e a
qualidade dos jardins do bairro. Examinaram também a natureza da variação no
tempo destes três atributos e como a percentagem de prémio das vistas para a
água se altera dependendo da disponibilidade de tal visão. Claramente, os
impactos na percentagem do preço para as vistas de água são inversos à
disponibilidade destas.
Segundo Bourassaet al. (2003b), três implicações emergem para os valores dos
bens imóveis. Primeiro, a variação do prémio deve ser considerada quando se
avaliam propriedades com vistas, dependendo da oferta de vistas. Segundo, para
uma dada cidade, estes prémios variam ao longo do tempo, sugerindo que deveriam
ser atualizados através de modelos de avaliação hedónica, numa base regular.
Terceiro, o valor monetário exigido pela caraterística das vistas é o que
apresenta uma maior variação ao longo do tempo. Assim, o uso das variações
monetárias para a avaliação das vistas deveria ser considerado para as
avaliações propostas.
Embora Bourassaet al. (2003a) afirmem que o valor de uma propriedade
residencial depende da sua dimensão e das caraterísticas de localização, são as
variáveis associadas à localização que mais influenciam o preço final do bem.
Para Bourassaet al. (2003b), a análise da visão panorâmica deveria ser inserida
num contexto mais amplo que envolva a análise do impacto das externalidades no
valor da propriedade. Hoje, as vistas panorâmicas são procuradas principalmente
por razões estéticas.
Os mesmos autores afirmam que as externalidades estéticas são muito abrangentes
e incluem variáveis como a qualidade dos jardins, a visão panorâmica, a
distância a que esta se encontra, o tipo da visão panorâmica, os melhoramentos
nos bairros circunvizinhos, etc. Os resultados, no entender de Bourassaet al.
(2003b), sugerem que embora as vistas panorâmicas sobre a água tenham um
impacto positivo forte no valor das habitações, não são as únicas
externalidades estéticas com impacto positivo nos preços das habitações, dado
que os melhoramentos nos bairros circunvizinhos e as construções (obras,
melhoramentos) no próprio bairro também devem ser tidos em conta.
Externalidades e variações de layout nas avaliações
Chan et al. (1998) estudaram as variáveis que relatam a localização individual
dentro de uma multiestrutura como um projeto de condomínio (se estão no início
ou no fim do condomínio, no interior ou num canto, num 1.º ou 2.º andar), i.e.,
as chamadas variáveis de layout do projeto. No entender destes autores,
negligenciar externalidades relevantes e variações delayout originam problemas
de decisão nos negócios, notando-se erros nos modelos de avaliação.
Para os avaliadores que usam os modelos hedónicos, falhar na inclusão de
variáveis relevantes no modelo conduz à escolha de coeficientes enviesados. Do
ponto de vista dos financiadores, que usam as avaliações como base do processo
de decisão, a falta de variáveis importantes no modelo poderá resultar numa
avaliação acima ou abaixo do verdadeiro valor da propriedade.
Os parques públicos podem ter efeitos positivos ou negativos nos valores das
propriedades próximas. De um lado existem benefícios da localização próxima do
parque (como ter uma visão agradável ou acessos favoráveis ao parque). Por
outro lado, há também custos por estar próximo do parque (como barulhos e outro
tipo de zumbidos). Outra conclusão é que as pessoas de diferentes grupos
socioeconómicos podem estimar custos e benefícios diferentes, o que conduzirá a
diferenças entre os grupos no trade-off entre os benefícios e os custos dos
parques. Assim, o impacto líquido de um parque no valor de uma propriedade pode
diferir entre os vários grupos socioeconómicos.
Embora as metodologias usadas nos estudos sobre os parques não sejam
sofisticadas, os resultados são pertinentes e devem ser levados em
consideração, (Correll et al., 1978; Vaughan, 1981). Primeiro, a proximidade da
externalidade (como, por exemplo, área de estacionamento, área verde, área
recreativa) afeta os valores da propriedade. Segundo, o impacto positivo ou
negativo de uma dada externalidade no valor da propriedade depende do trade-off
entre benefícios e custos da proximidade. Terceiro, o impacto líquido das
externalidades nos valores das propriedades depende das caraterísticas
socioeconómicas da vizinhança.
Como as investigações sobre parques indicam (Correll et al., 1978; Vaughan,
1981), os estudos sobre variáveis de externalidade são difíceis de determinar.
Por exemplo, será favorável o atributo de uma propriedade num condomínio com
visão direta para a piscina? Não está claro se o proprietário do imóvel não
preferiria ter uma visão lateral da piscina ou só a conveniência do acesso,
dado que num existe menos ruído que noutro. Igualmente, no que respeita à
localização dentro das estruturas de um edifício, não é óbvio se um
proprietário prefere viver numa unidade do 1.º ou do 2.º andar. Quando as
vistas panorâmicas não têm muita influência existe um claro trade-off entre
conveniência de um apartamento localizado no rés-do-chão e possíveis barulhos.
Chan et al. (1998) entendem que as habitações são mais valorizadas quando
possuem garagem em vez de lugar de estacionamento, e quanto mais próximo
estiver o estacionamento da habitação maior é a valorização. Concluíram,
igualmente, que os parques de recreio e vistas para zonas verdes são ambas
valorizadas. Calcularam que nos condomínios, os parques de recreio têm um
impacto de 3,5% e as zonas verdes de 2,6% relativamente ao preço médio da
habitação em condomínios sem essas externalidades. A justificação, no entender
dos autores, é que as instalações recreativas dos projetos da amostra têm bons
campos de jogos e estão bem ajardinados o que poderia ser atraente para as
famílias com crianças jovens.
Chan et al. (1998) também verificaram que existem habitações próximas de
piscinas e parques de recreio que não eram valorizadas. A justificação
apresentada é a de que podem existir benefícios e custos de proximidade que se
compensem mutuamente. Entre os custos podem referir-se o ruído e a perda de
privacidade. Entre os proveitos podem mencionar-se a visão agradável e a
possibilidade de usar as instalações com maior facilidade. No entender dos
autores, os resultados evidenciam que as instalações que geram ruído e outro
tipo de poluição, embora projetem amenidades para o projeto, podem acabar por
provocar externalidades negativas nas habitações.
Chan et al. (1998) encontraram propriedades vizinhas à autoestrada com um
impacto negativo de 4,5% no preço médio da amostra, o que demonstra que a
exposição das propriedades aos ruídos das estradas e outros tipos de poluição
podem ter um impacto muito negativo.
O layout das moradias num condomínio e a proximidade a caixas de correio e a
escadarias tem impacto negativo nas habitações (Chan et al., 1998). Assim,
pode-se afirmar que os condóminos não gostam de ser «muito íntimos» de
instalações que aumentem o fluxo de tráfego ou a exposição a visões
indesejáveis ou a odores, mesmo que a localização da habitação se torne mais
conveniente para eles poderem usar essas facilidades.
As moradias isoladas eram valorizadas no mínimo em mais 5,8% e a última unidade
(do fim) tinha uma valorização de 3,7% sobre o preço médio das propriedades.
Para Chan et al. (1998), isto indica que tendo menos vizinhos próximos resulta
em menos ruído e maior isolamento, o que são variáveis importantes para
determinar o valor da propriedade.
Os estudos de Chan et al. (1998) evidenciam que as externalidades internas ao
projeto e as variáveis de layout são considerações importantes na avaliação das
unidades de um condomínio: vistas atrativas, conveniência da proximidade a
instalações recreativas, ruídos da proximidade a autoestrada, exposição a
odores ou escadas indesejáveis ou caixas de correio centralizadas e o layout do
projeto têm implicações significativas nos preços das unidades do condomínio.
Claro que estas variáveis não são as mesmas em todos os projetos e, como tal, a
sua aplicação não é direta. No entanto, da análise resulta claro que a inclusão
de externalidades de variáveis do plano no projeto aumentará a precisão de
estimativas de avaliação.
As externalidades negativas não têm sido tão extensivamente analisadas como as
externalidades positivas e o seu alvo de análise tem estado centrado na perda
de bem-estar e do valor da propriedade devido a fatores exógenos ao próprio
investimento (Hite et al., 2001; Svetlik, 2007; Farber, 1998) como é o caso de
aterros sanitários, delinquência elevada, instalações poluentes, refinarias e
centrais nucleares.
Metodologia de investigação
O principal objetivo deste trabalho consiste em analisar as externalidades
(medidas pelas variações do valor monetário da oferta por m2 nos apartamentos)
relacionadas com as vistas de mar, vistas de rio, vistas para jardins ou vistas
para marinas, associadas a dois tipos de empreendimentos: um residencial e um
turístico.
O empreendimento residencial, localizado em Espinho, no Norte de Portugal, é um
edifício de 60 apartamentos, localizado próximo do centro da cidade. Trata-se
de um condomínio em frente ao mar, na primeira linha de costa, desfrutando de
um passeio marítimo e de lazer, proporcionando vistas frontais de mar. Na
avaliação da habitação foram utilizados dados de maio de 2009.
O segundo empreendimento, vocacionado para o segmento turístico, é constituído
por 103 apartamentos, do Troia Resort, na Península de Setúbal. Tal como no
caso anterior, foram utilizados os valores de maio de 2009.
O principal objetivo deste trabalho consiste em analisar as externalidades
(medidas pelas variações do valor monetário da oferta por m2 nos apartamentos)
relacionadas com as vistas de mar, vistas de rio, vistas para jardins ou vistas
para marinas, associadas a dois tipos de empreendimentos: um residencial e um
turístico.
Os apartamentos do Troia Resort estão distribuídos por quatro localizações
distintas. A primeira localização tinha como oferta de externalidades, vistas
para a marina (posição frontal), área central do núcleo dinâmico, frente a zona
destinada a ancoragem de embarcações.
A segunda localização trata-se dos apartamentos da Praia-1-Sado, situada
próxima de hotel, casino, centro de conferências, primeira linha, frontal à
praia, com piscina para adultos e crianças rodeados pela paisagem da Serra da
Arrábida, tendo como pano de fundo o oceano Atlântico, junto a arvoredo e ao
Troia Design Hotel.
A terceira localização, Praia-2-Arrábida, carateriza-se por vistas diretas para
o mar e para a Serra da Arrábida, com condomínios privados com piscina, grandes
varandas voltadas para o mar, junto a futuro hotel e campos desportivos.
A quarta localização, Praia-3-Atlântico carateriza-se por amplas vistas sobre o
oceano Atlântico, com pequenos condomínios e piscinas privadas.
De forma a avaliar a variável externalidade foi utilizada como métrica o valor
por m2. No caso do empreendimento residencial foram utilizadas como variáveis
independentes as variáveis seguintes que incluíamdummies: piso (rés-do-chão, 1,
2, 3 e 4), a tipologia (T1, T2, T3 e T4), a vista para o mar (frontal, lateral
e traseiras) e a localização da habitação (1.ª linha, 2.ª linha e lateral).
No caso do empreendimento Troia Resort foram utilizadas as seguintes variáveis,
que também incluíam dummies: piso (rés-do-chão, 1, 2 e 3), tipologias (T0, T1,
T2 e T3), localização (marina, praia_1, praia_2 e praia_3). Foi utilizada
igualmente a variável dimensão (m2 do andar).
Para se proceder ao estudo recorreu-se ao software estatístico SPSS e procedeu-
se à análise dos resultados da estatística descritiva e dos testes T das
principais variáveis acima mencionadas.
Por último, para se analisar a influência das variáveis nas externalidades
positivas recorreu-se à regressão linear múltipla estimando-se o modelo de
regressão linear através da análise do coeficiente de correlação (R), do
coeficiente de determinação (R2), dos testes de resíduos de Durbin-Watson, da
normalidade de Kolmogorov-Smirnov e do teste da colinearidade.
Análise dos preços do empreendimento de Espinho
Na análise do condomínio de Espinho, verificou-se que a média dos valores por
m2 dos apartamentos é de 1723,07 e o seu desvio padrão de 222,35.
De acordo com o Quadro I, verifica-se que, em média, os apartamentos com vistas
frontais para o mar são mais valorizados em 37% comparativamente aos que só têm
vistas traseiras. Igualmente, os que têm vistas laterais, relativamente aos que
têm só vistas traseiras, sofrem uma valorização de 22%. Finalmente, os que têm
vistas frontais são mais valorizados que os que têm vistas laterais em 13%.
Quadro I
Valor médio em /m2 das variáveis Vista e Localização
A apresentação da variável «localização» no empreendimento de Espinho também
está representada no Quadro I. Verifica-se que os apartamentos da 1.ª linha de
mar são os mais valorizados. Comparativamente aos da 2.ª linha valorizam-se, em
média, mais 19%, sendo que os que têm localização lateral, relativamente aos da
2.ª linha têm uma valorização de 1%. Igualmente, constata-se que os da 1.ª
linha, quando comparados aos da posição lateral, têm uma valorização de 18%.
Conforme se constata no Quadro II, verifica-se que quando subimos de piso os
valores por m2 vão aumentando do piso 0 ao 3.º piso. No piso 4, o seu valor
decresce ligeiramente, em função da sua localização ser na totalidade na 2.ª
linha, onde as vistas para o mar são laterais ou praticamente inexistentes.
Quadro II
Valor médio em /m2 das variáveis Piso e Tipologia
Os valores médios em /m2 por tipologia, como apresentados no Quadro II,
diminuem da tipologia T1 para a T2. Os T3 apresentam um valor médio por m2
superior aos T2 mas, no entanto, inferior aos do T1. Uma explicação para este
facto é a colocação de todos os T2 na 2.ª linha e consequente disposição das
tipologias T3 e T4 na 1.ª linha, o que, com melhores vistas de mar, faz
aumentar os valores médios por m2 deste tipo de imóvel, aumentando o retorno
global do promotor.
Os resultados dos modelos de regressão para os valores por m2 são apresentados
no Quadro III. Foram analisados sete modelos. O modelo 1 tem em consideração a
variável piso. O modelo 2 tem em conta a variável vista para o mar. O modelo 4
tem em conta a variável localização do apartamento. O modelo 6 tem em conta a
variável tipologia. As variáveis piso e vista para o mar são analisadas no
modelo 3. O modelo 5 tem em consideração as variáveis piso, vista e
localização. Finalmente, no modelo 7 foram tidas em conta as quatro variáveis
do modelo. O valor em /m2 de cada apartamento foi calculado dividindo o valor
do imóvel pela área útil do mesmo.
Quadro III
Modelos de regressão do empreendimento em Espinho
Os modelos 1, 2, 4 e 6 apresentam a explicação da variável dependente tendo em
consideração variáveis simples. Da análise ao Quadro III verifica-se que o
modelo 2, que só tem em consideração a variável vista, é bastante robusto. No
entanto, tanto o modelo 3, como o modelo 5, que apresentam duas e três
variáveis, respetivamente são melhores que o modelo 2. Finalmente, o melhor
modelo para explicar a variável valor por m2é o modelo 7, dado que o
coeficiente de regressão é de 0,976 e o coeficiente de determinação é de 0,953.
Assim, toda a análise seguinte basear-se-á no modelo 7.
A equação de regressão do modelo 7 é a que melhor explica o valor por m2 e é
dada por:
ValorM2 = 1574,517 + 60,931*Piso1 + 138,263*Piso2 + 175,278*Piso3 +
331,334*Piso4 + 161,314*Vista_Lateral + 102,029*Vista_Frontal +
160,575*Localização_Lateral + 414,425*Localização_1.ªLinha ' 295,874*T2 -
267,006*T3 - 250,548*T4
No modelo 7 a variável piso (dummy) tem por base o rés-do-chão. Assim, o piso 1
tem uma valorização de 60,931 relativamente ao rés-do-chão, mantendo-se todas
as outras variáveis constantes. As vistas lateral e frontal têm por base de
comparação as vistas traseiras. No modelo, ambas são mais valorizadas que as
vistas traseiras. No modelo, a variável com maior valor absoluto é a
localização na 1.ª linha de mar, pois esta variável apresenta um valor de
414,425. Trata-se de uma variável dummy e tem por base a comparação com a
localização na 2.ª linha. O valor do T2 diminui relativamente ao T1 em 295,874
por m2.
Atendendo ao valor da estatística de Durbin-Watson (1,014) pode-se afirmar que
poderá ser utilizado o modelo de regressão apresentado para fazer previsões.
De acordo com os valores da estatística F, é possível afirmar que existe uma
regressão linear explicada pelo modelo 7. Verifica-se que os coeficientes de
regressão não apresentam colinearidade.
Análise dos preços do empreendimento Troia Resort
A média do valor por m2dos apartamentos do Troia Resort é de 3865,91 e o seu
desvio padrão de 458,41.
No empreendimento do Troia Resort as médias do valor do m2por piso (ver Quadro
IV) mostram que o piso 0 (rés-do-chão) é o mais valorizado e que há uma
diminuição do valor do m2do rés-do-chão para o 1.º andar, aumentando
posteriormente para o 2.º e 3.º andares. O facto de o valor do rés-do-chão ter
um preço superior, deve-se a ter jardim exclusivo do morador daquela fração.
Quadro_IV
Valor médio em /m2 das variáveis Piso, Tipologia e Localização
Conforme se constata no Quadro_IV, o valor das tipologias aumenta do T0 para o
T1 e diminui do T1 para o T2. O valor do T3 é dado por um único apartamento,
pelo que não se devem tirar conclusões precipitadas pois não resulta de uma
média, pelo que não poderá ser considerado como representativo.
O valor médio em /m2da localização (e consequentes vistas) também varia de
forma substancial. O valor do m2nos apartamentos próximos da marina é 16%
superior à melhor localização da praia, que corresponde à praia Atlântico, que
possui amplas vistas sobre o oceano, com pequenos condomínios e piscinas
privadas.
Entre as vistas para o Atlântico e a praia 2 (com vistas para a praia e para a
serra) existe uma diferença do valor médio por m2de 3%, valorizando mais a
primeira. Para a praia 2 (vistas de rio e parque), em relação à praia 1, a
diferença é de 3%. A diferença de valor por m2entre a praia 3 e a praia 1 é de
6%, diferença que é significativa dado que estamos a falar de propriedades
imobiliárias inseridas em condomínios. A diferença entre o valor médio por
m2dos apartamentos da marina e da praia 1 é de 24%.
Tal como se fez para o caso do empreendimento de Espinho, foram analisados
vários modelos para o empreendimento do Troia Resort. A diferença entre o
número de modelos analisados nos dois casos deve-se ao número de variáveis
independentes disponíveis.
Os modelos 1, 2 e 4 são modelos de regressão que têm em consideração variáveis
simples como são o piso, localização e tipologia, respetivamente. O modelo 3 é
um modelo de regressão múltipla que agrega as variáveis piso e localização. O
modelo 5 tem em conta as variáveis piso, localização e tipologia. O modelo 6 é
o que tem em conta as variáveis piso, localização, tipologia e dimensão. Os
valores do modelo de regressão para os valores por m2 são apresentados no
Quadro V.
Quadro V
Modelos de regressão do empreendimento do Troia Resort
Como se verifica pela análise dos coeficientes de regressão e determinação, o
modelo 6 seria o mais apetecível, dado que apresenta um R de 0,873 e um R2 de
0,763. No entanto, verifica-se que a variável T3 tem um p-value superior a 5%,
pelo que deveria ser excluída do mesmo. Assim, decidiu-se remover a variável T3
do modelo porque é representada por um único valor. Os resultados estão
apresentados no modelo 7, que é o modelo mais completo dos analisados para o
empreendimento Troia Resort, pelo que toda a análise subsequente far-se-á com
base neste modelo.
O modelo 7 apresenta um R de 0,87 e um R2 de 0,757 e é dado pela fórmula:
ValorM2_Total = 4003,81 - 565,05*Piso1 - 467,06*Piso2 - 357,30*Piso3 +
210,40*Praia2 + 324,17*Praia3 + 777,11*Marina + 308,61*T1+ 272,50*T2 -
2,37*M2andar
Neste modelo a variável piso, que é do tipo dummy, tem por base de comparação o
rés-do-chão. Assim, o piso 1, mantendo todas as outras variáveis do modelo
constantes, diminui o valor por m2 em 565. As variáveis piso 2 e piso 3, que
estão relacionadas com os respetivos andares, têm uma diminuição que é
progressivamente menor. Pode-se, assim, concluir que as habitações mais
valorizadas estão no rés-do-chão, sendo que o 3.º andar é mais valorizado que o
2.º. O piso com menor valorização é o 1.º.
Quanto à localização, a praia que serve de base é a Praia 1, sendo todas as
outras localizações mais valorizadas comparativamente a esta, como se verifica
pelo aumento do valor dos coeficientes. De notar que a proximidade da marina é
a variável mais importante no que respeita a valor por m2.
No que respeita à tipologia, também ela do tipo dummy, verifica-se que,
relativamente ao T0, tanto os T1 como os T2 têm valores por m2 superiores
embora os T2 tenham um valor inferior por m2 aos T1. A justificação para estes
valores é explicada pelo facto de os T0 terem vistas para o interior do resort
e não para as praias e marina.
A dimensão do andar (em m2) tem um coeficiente negativo, embora próximo da
unidade. Uma explicação plausível para este resultado é que o valor por m2 é
muito mais influenciado pelas variáveis piso, localização e tipologia do que
pela dimensão em m2.
De notar que a dimensão do andar (em m2) tem um coeficiente negativo, embora
próximo da unidade. Uma explicação plausível para este resultado é que o valor
por m2 é muito mais influenciado pelas variáveis piso, localização e tipologia
do que pela dimensão em m2.
O teste estatístico de Durbin-Watson para o modelo acima exposto apresenta o
valor de 1,765. Assim, pode-se afirmar que poderá ser utilizado o modelo de
regressão apresentado para fazer previsões.
Discussão e conclusões
Os modelos resultantes da análise dos empreendimentos de Espinho e Troia são
relativamente diferentes, pelo que serão avaliados tendo em conta as variáveis
e os públicos-alvo.
No que respeita à variável piso, pode-se afirmar que quanto mais elevado for o
andar, tanto mais importante para o empreendimento de Espinho. Por sua vez, no
empreendimento de Troia, o rés-do-chão é o mais valorizado. Assim, a
externalidade positiva no caso de Espinho está relacionada com a perspetiva
para o mar ser maior nos andares mais elevados quando comparado com o rés-do-
chão, enquanto no caso de Troia a externalidade positiva mais valorizada é o
rés-do-chão devido à proximidade de praia, marina e piscinas, dado que o
empreendimento está direcionado para o investidor que procura férias/lazer. De
notar que quando o rés-do-chão não é considerado, os pisos mais elevados são os
mais valorizados, o que se pode explicar com a perspetiva do mar ser igualmente
valorizada. No entanto, deve ficar claro que a externalidade mais valorizada no
empreendimento de Troia, no que toca à variável piso, é a proximidade às
atividades de lazer.
Relativamente à variável tipologia, há um comportamento relativamente
semelhante nos dois empreendimentos. No entanto, dado que como as tipologias
são completamente diferentes, bem como os layouts, não se podem tirar
conclusões abrangentes sobre a variável tipologia.
Quando se analisam as variáveis relacionadas com as externalidades positivas,
como é o caso das vistas, o empreendimento de Espinho é demonstrativo da
valorização positiva que tem uma vista frontal para o mar, sendo a variável
mais importante do modelo analisado. A visão lateral para o mar, embora mais
valorizada do que a visão para as traseiras, é bastante menos valorizada do que
a visão frontal para o mar. Assim, ceteris paribus, confirmam-se os resultados
obtidos por Bourassa et al. (2003) e Bond et al. (2002).
No que se refere às vistas do empreendimento Troia Resort, pode-se afirmar que
a externalidade positiva mais valorizada é a vista para a marina ' que afinal
tem a principal vista não para o mar, mas para o rio Sado ' e a menos
valorizada é a praia com as principais vista para a Serra da Arrábida.
Claramente, independente da proximidade de ruídos e movimentações da marina, o
trade-off entre a proximidade à marina e a visão para o Atlântico/Serra da
Arrábida é francamente favorável à marina. No entanto, se considerarmos as
vistas para as praias 2 e 3, chegamos à conclusão de que a vista para o mar
pode não ter tantas externalidades positivas quando comparada numa perspetiva
de lazer, estatuto ou opulência como a perspetivada pela marina.
De notar que, face aos elevados coeficientes de regressão e determinação, a
inclusão de proximidades a transportes públicos, piscinas e ajardinamentos
teria pouco valor acrescentado.
Uma primeira conclusão é que o investimento residencial é percecionado de forma
diferente de um investimento relacionado com a perspetiva lazer/férias. Assim,
a avaliação das externalidades positivas deve explicitar claramente as
necessidades/perceções do seu público-alvo.
Uma primeira conclusão é que o investimento residencial é percecionado de forma
diferente de um investimento relacionado com a perspetiva lazer/férias. Assim,
a avaliação das externalidades positivas deve explicitar claramente as
necessidades/perceções do seu público-alvo.
Genericamente, confirma-se que a avaliação imobiliária é verdadeiramente
heterogénea e transdisciplinar, dado que necessita de amplos e profundos
conhecimentos sobre as mais diversas variáveis que influenciam o preço de um
imóvel.
Existem externalidades intrínsecas ao projeto e a variações de layoutque devem
ser levadas com muito rigor, quer por quem planeia, quer por quem investe, quer
por quem avalia. A proximidade a piscinas e outros locais de lazer induzem
investidores a fazerem um claro trade-off para aquilatar as suas necessidades e
desejos. No que respeita ao mercado imobiliário, em Portugal, há uma tendência
mais ou menos generalizada para os andares superiores serem mais valorizados
que os andares inferiores, o que nem sempre é rigoroso, pois quem compra também
faz uma análise de trade-off entre possuir vistas, subir escadas ou possuir um
pequeno jardim em frente à janela.
No estudo empírico foram abordadas externalidades positivas. Os dois
empreendimentos estudados caraterizam-se por se inserirem num segmento de
habitação de qualidade com localização de excelência onde foram encontradas
externalidades negativas.
Nos apartamentos de Espinho e nos apartamentos da marina no Troia Resort, onde
existem vistas panorâmicas, há um claro aumento do valor por m2 por nível de
piso. Já nos apartamentos da praia 1, 2 e 3 do Troia Resort isso não é claro,
pois existe um trade-off entre a vista em função do nível do piso e a
conveniência do rés-do-chão, com jardim em frente à janela e proximidade da
piscina (privada por condomínio nas praias 1 e 2).
A nível de investigação futura, e dado que não são conhecidos quaisquer estudos
académicos em Portugal que relacionem a avaliação imobiliária e as
externalidades avaliadas no presente artigo, seria interessante encetar uma
investigação que compare os métodos clássicos baseados nos custos dos próprios
investimentos (comparativo, de rendimento e residual) com métodos que incluam a
perspetiva das externalidades. Igualmente interessante seria comparar os
resultados obtidos em cidades costeiras e cidades do interior. Outro aspeto
relevante a investigar é saber em que medida a definição de um Plano Diretor
Municipal é gerador de externalidades positivas e negativas.
