Avaliação imobiliária pelo método comparativo na óptica do avaliador
A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Avaliar um imóvel consiste em associar uma quantidade de dinheiro a um bem ou
direito, em função das suas qualidades, e como consequência de determinadas
condições de mercado. No entanto, apenas depois do imóvel objecto de avaliação
ser transaccionado, é que se pode testar o rigor com que foi feita a estimação
do seu valor, sendo que, na maioria das vezes, o valor de avaliação revela-se
diferente do preço pelo qual o mesmo foi transaccionado.
A avaliação imobiliária é uma actividade multidisciplinar que requer um amplo
leque de conhecimentos. Os profissionais imobiliários, pela sua proximidade ao
mercado, têm um maior conhecimento sobre o comportamento da oferta e da
procura, dos preços, das tendências e das flutuações do mercado. Mas existem
outros factores que influenciam a formação do valor do imóvel e cuja análise e
estudo é necessário para o conhecimento do mercado e para a determinação do
valor, como sejam: as variáveis macroeconómicas, o urbanismo, os custos de
construção, entre outros.
Segundo as Normas Internacionales de Valuación(NIV, 2005), o valor de mercado é
definido como o valor estimado a que um imóvel poderia ser transaccionado na
data da avaliação, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto
a vender, numa transacção livre após uma comercialização adequada, em que as
partes tenham actuado com informação suficiente, de forma prudente e sem
coacção.
As Normas Europeas de Valoración(NEV, 2003) entendem que a definição
anteriormente apresentada é a que melhor espelha o conceito de valor de
mercado. Por outro lado, Brueggeman e Fisher (2001, p. 226) escreveram «The
role of appraisals cannot be overemphasized because appraised values are used
as a basis for lending and investing», o que significa que existe assimetria de
informação perturbadora de uma avaliação fidedigna.
Em muitos países, a propriedade imobiliária é vista como um stockde riqueza. Os
imóveis são geralmente classificados em duas classes: residenciais e não
residenciais (Brueggeman e Fisher, 2001). A propriedade residencial engloba as
moradias, os apartamentos e os condomínios. Por sua vez, a não residencial diz
respeito a escritórios e edifícios de negócios, fábricas, armazéns, hotéis e
propriedades institucionais, a par de hospitais e universidades.
No entender de Gilbertson e Preston (2005), a avaliação imobiliária é
importante porque suporta a maior parte das decisões financeiras nas economias
maduras. Assim, as falhas para obter o valor correcto de uma propriedade
imobiliária provocam exposição a riscos financeiros e, de uma forma geral, a
todos os que se relacionam com o negócio, a saber:
· Bancos que financiam empréstimos imobiliários;
· Accionistas que investem em empresas em que o imobilizado não está
correctamente avaliado no balanço;
· Compradores de habitação;
· Investidores em fundos imobiliários;
· Economias que dependem da estabilidade do sistema bancário.
A série de crises financeiras que se tem verificado a nível mundial, ao longo
da história, demonstrou que o perigo de um colapso financeiro é real, prevendo-
se um efeito de dominó que, envolvendo o mercado imobiliário, se propague a
outros mercados.
Gilbertson e Preston (2005) concluem que as forças de mercado colocam pressão
na avaliação de bens imobiliários. Os avaliadores não conseguem resistir às
forças de mercado, o que acarreta uma erosão inevitável para a profissão de
avaliador a longo prazo. No entender destes autores, a automatização
[1]
da avaliação traz novas oportunidades mas também novas ameaças. Igualmente, a
habilidade na capitalização das oportunidades depende, em grande parte, da
capacidade dos avaliadores para lidarem com as ameaças. Há um futuro
interessante para a avaliação imobiliária. Contudo, os avaliadores e as
associações profissionais necessitam de perceber as dinâmicas do mercado e não
recuar, mesmo quando os valores das avaliações são incómodos ou mal recebidos.
A profissão de avaliador imobiliário, no entender de Gilbertson e Preston
(2005), é uma profissão com interesse público, mas que necessita de ter em
atenção os novos desafios para assegurar que é mantida a sua integridade e
independência. Se perder credibilidade, a confiança será afectada e a
objectividade da avaliação será deficiente. A avaliação automatizada será a
chave do problema.
A expansão internacional do investimento em bens imóveis e as avaliações
necessárias para os empréstimos bancários reforçam a necessidade de
automatização da prática metodológica de avaliação imobiliária. Mansfield e
Royston (2007) defendem que as recentes mudanças na contabilidade internacional
e os regimes de regulação dos bancos requerem a estandardização na prática da
avaliação, incluindo as definições base das avaliações, alinhadas com as
mudanças preconizadas pelo sistema regulador. Segundo estes autores, são
inevitáveis mudanças significativas nas práticas de avaliação nacionais e
internacionais, sendo necessária atenção especial aos países que aderiram à
União Europeia em Maio de 2004.
Para Kirchhoff, Schiereck e Mentz (2006), as instituições de financiamento
imobiliário, bem como outras instituições que lidam com o crédito hipotecário,
têm vindo, desde os anos 1980, a sofrer profundas alterações, motivadas por
inovações tecnológicas, desregulamentação e competição com o sector financeiro
não bancário. No caso do mercado hipotecário, as fusões e aquisições têm tido
um papel importante nestas mudanças.
Mackmin (1999) entende que nos mercados livres há necessidade dos avaliadores
aconselharem os compradores e os vendedores sobre os valores da propriedade. O
autor analisou as referências internacionais da avaliação e os países onde são
utilizadas e concluiu que o recente desenvolvimento de normas nacionais,
europeias e internacionais tem contribuído para o desenvolvimento de um
conjunto de ferramentas, o que concorreu para uma maior consistência na prática
de avaliação.
Reis et al. (2002) analisaram a prática da avaliação imobiliária em Portugal e
concluíram que a estandardização da prática da avaliação tem tido alguma
evolução esporádica ao longo dos anos, mas em resposta a acontecimentos como a
queda do mercado. Com o alargamento da União Europeia e a globalização dos
mercados financeiros, deve ser dada particular atenção à estimação do valor da
propriedade imobiliária. Reis et al. (2002) atribuem a necessidade de
estandardização (a) ao desenvolvimento de padrões internacionais de
contabilidade, que usam o modelo de contabilização do justo valor e (b) à
necessidade de avaliar a performance de gestores de fundos imobiliários.
Reis et al. (2002) concluíram que a avaliação é uma prática individual e tida
como uma segunda profissão. A grande maioria dos avaliadores tem pouca formação
em avaliação imobiliária.
Existem vários métodos possíveis para a avaliação imobiliária, entre os quais
se destacam os seguintes : o comparativo, o de substituição, o do rendimento, o
do custo, o de avaliação residual e o hedónico. De entre estes, o método
comparativo tem tido uma crescente utilização, na última década , o que se
justifica pelo aumento do crédito hipotecário à habitação.
Em Portugal, o custo de substituição e o método comparativo são os mais
utilizados, mesmo quando os preços de venda são quase confidenciais. No
entender de Reiset al.(2002), a profissão não teve o mesmo grau de evolução que
a economia desde a adesão à União Europeia. Há necessidade de reformas na
profissão, nomeadamente através do desenvolvimento de um corpo profissional de
avaliadores com padrões rigorosos de práticas de conduta e adopção
internacional das normas de avaliação, suspensão dos métodos baseados no custo
e evoluir para métodos baseados no mercado e para a criação de bases de dados
fidedignas de preços de venda e de valor das rendas.
O valor de mercado por comparação é aquele que é usado preferencialmente,
quando é possível a sua obtenção, nas avaliações de garantia hipotecária, nas
avaliações de provisões técnicas para companhias de seguros, nas avaliações de
fundos e sociedades de investimento imobiliário e nas avaliações de fundos de
pensões.
Segundo Nebreda, Padura e Sánchez (2006), o valor de mercado por comparação é o
único valor utilizado no mundo financeiro e empresarial e nas relações
comerciais entre particulares, sendo assim utilizado para:
· Compra e venda (quando o bem está livre e disponível);
· Liquidação de empresas;
· Divisão de quotas, fusões e absorções de empresas;
· Divisão ou segregação de activos.
Na prática, para as avaliações cuja finalidade tenha relação com alguma destas
actividades, sugere-se que sejam determinadas através do valor de mercado.
PRINCÍPIOS BASE DO MÉTODO DE COMPARAÇÃO COM O MERCADO
De acordo com Nebreda, Padura e Sánchez (2006), o presente método baseia-se no
princípio de que a substituição é aplicável a toda uma classe de imóveis. O
método consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base de dados de
propriedades análogas.
As observações devem contemplar preços actuais (referidos ao momento a que se
refere a transacção) e tendências, centrando-se, em especial, nos componentes
dos imóveis que influem no valor de mercado. As características endógenas que
explicam o valor de mercado de um imóvel podem ser diversas, sendo variáveis no
tempo e no espaço.
Segundo Figueiredo (2004), a aplicação deste método na forma mais evoluída
utiliza técnicas de homogeneização e de análise estatística. As técnicas de
homogeneização, ao ajustarem os dados recolhidos, permitem comparar
propriedades com determinadas características, como a idade, estado de
conservação, área, localização geográfica, data de transacção, acabamentos,
entre outras. As técnicas de análise estatística permitem descrever a população
dos dados, através de alguns parâmetros estatísticos (média, moda, mediana,
variância e outros), e possibilitam, para um dado nível de confiança, exprimir
um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço.
COMPOSIÇÃO DO VALOR DE COMPARAÇÃO COM O MERCADO
Para Nebreda, Padura e Sánchez (2006), os quatro componentes fundamentais do
valor de mercado são:
1. O valor de mercado do solo [F],
onde F é o valor do terreno;
2. Os custos de construção e despesas inerentes à mesma dados por
[CEM + GG + BC] + [INR + H+ T + IQT + SD + GA]
onde:
CEM é o custo de execução do contrato;
GGsão as despesas gerais do construtor;
BCé o proveito industrial;
INR são os impostos não reembolsáveis;
H são os honorários técnicos;
T representa os custos das licenças de obras e taxas de construção;
GA são as despesas de administração do promotor;
IQT são os custos com as inspecções e controlo técnico;
SD representa os custos com os seguros necessários.
3. As despesas de promoção imobiliária dadas por
[GC + GF]
onde GF são os encargos financeiros e CC é o custo de construção,
considerado como o necessário para realizar o custo de execução por
contrato (materiais incluídos) (CEM), as despesas gerais do
construtor (GG) e o proveito industrial (BC);
4. O proveito do promotor [BP].
Os dois primeiros componentes formam o custo bruto de substituição, o terceiro
compreende as despesas que estão relacionadas com o valor bruto de substituição
que não incluem despesas comerciais e financeiras. Neste método, é aconselhada
a utilização de valores por metro quadrado (m2). No entanto, é imprescindível
usar, ao longo de todo o processo de avaliação, uma unidade uniforme de, por
exemplo: m2 de área útil, m2 de área bruta ou m2 de área bruta incluindo as
zonas comuns.
De notar que é frequente alguns valores serem expressos em qualquer uma das
três unidades anteriores, pelo que será necessário estar atento aos valores
apresentados e, eventualmente, fazer as conversões correspondentes.
Os elementos que intervêm no valor de mercado ou na formação do preço de venda
numa promoção imobiliária e as relações que se estabelecem entre eles são as
seguintes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006):
- Valor de Mercado
VM = [F] + [CEM + GG + BC] + [INR + H+ T + IQT + SD + GA] + [GC + GF] + [BP]
(1)
- O Valor Bruto de Substituição, que é dado por:
VBS = [F] + [CEM + GG + BC] + [INR + H+ T + IQT + SD + GA]
(2)
Resumindo
VBS = F + CC +
GP
(3)
Onde GC são os encargos comercialização e publicidade e GP representa os
encargos gerais de promoção imobiliária (ou as despesas necessárias para
construir).
Substituindo, obtém-se o valor de mercado que é a soma do valor bruto de
substituição mais as despesas financeiras e comerciais (GCF) e mais o proveito
do promotor. Estes últimos são componentes exclusivos do valor de mercado que
não fazem parte do valor de substituição.
VM = VBS + GCF + BP
(4)
Onde:
[GC + GF] + [BP] = GCF + BP
(5)
Segundo Nebreda, Padura e Sánchez (2006), as despesas financeiras (GF) e de
comercialização (GC) do promotor são difíceis de avaliar, sendo calculadas
tendo em conta:
· as condições de financiamento;
· a liquidez do promotor;
· a capacidade organizativa do promotor;
· o profissionalismo do promotor.
Também deve incluir-se o proveito do promotor, que dependerá, para além do
anteriormente referido:
· das expectativas de lucro e prazo de recuperação do investimento;
· das condições do mercado;
· da conjuntura financeira;
· do risco da operação.
REQUISITOS PARA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO
No entender de Nebreda, Padura e Sánchez (2006), para calcular o valor por
comparação é necessário aplicar as seguintes regras gerais:
· Estabelecer as qualidades e características do imóvel avaliado que tenham
influência no seu valor. No caso de edifícios com carácter histórico ou
artístico, levar-se-á em conta o valor individual dos elementos da edificação
que lhe conferem um carácter particular;
· Analisar-se o segmento do mercado imobiliário comparável e, baseando-se em
informações concretas sobre transacções reais e «ofertas firmes», devidamente
corrigidas ao caso, obter o valor actual monetário de compra e venda dos
imóveis;
· Seleccionar-se, entre os preços obtidos no ponto anterior, uma amostra
representativa daqueles que lhe são comparáveis, às quais se aplicará o
procedimento de homogeneização necessário;
· Realizar-se a homogeneização de imóveis comparáveis, com critérios e
coeficientes de ponderação, que resultem adequados para o imóvel em causa;
· Atribuir-se o valor do imóvel líquido dos gastos de comercialização, em
função dos preços homogeneizados, com dedução prévia dos trabalhos e limitações
dos direitos reais, que recaiam sobre o imóvel e que não tenham sido levadas em
conta na aplicação das regras anteriores.
AJUSTE DO VALOR DE MERCADO OBTIDO POR COMPARAÇÃO
O valor de mercado obtido pelo método de comparação pode ser ajustado pela
entidade avaliadora para as avaliações de garantia, de acordo com os seguintes
critérios das Normas Europeas de Valoración (2003):
· Quando o objecto avaliado está destinado a um uso, cuja comparação no mercado
local onde se situa, tenha sofrido uma queda significativa e duradoura dos seus
preços nominais nos últimos dez anos e, quando se trate de uma transacção que
tenha como finalidade o mercado hipotecário;
· Para corrigir os efeitos da probabilidade a que se refere o parágrafo
anterior, a entidade avaliadora, com base na sua capacidade técnica, aplicará
ao valor obtido por comparação a redução que considere necessária;
· Quando os dados disponíveis sobre o comportamento do mercado não permitam, na
opinião da entidade avaliadora, estimar a redução indicada no parágrafo
anterior, deverá aplicar-se uma percentagem de redução de 10% em qualquer caso
e, de 15%, se os preços dos imóveis tidos por comparação sofrerem de grande
volatilidade;
· Nestes casos, sem prejuízo da informação exigida no cálculo do valor de
avaliação, a menção ao ajuste realizado e a sua justificação incluir-se-ão na
advertência específica.
Ainda que, nos últimos dez anos, não tenham existido quedas significativas e
duradouras nos preços nominais da habitação de primeira residência, o
avaliador, quando se trate de avaliações para o mercado hipotecário, deverá
justificar que esse valor pode ser facilmente comprovado no segmento de mercado
local, chegando para tal os índices de evolução dos preços de mercado
correspondentes. Caso contrário, o valor de mercado ajustado será 90% do valor
de mercado obtido por comparação. Entende-se que estas orientações emanadas
pelas Normas Europeas de Valoración (2003) poderão conduzir a assimetrias de
informação e distorções no mercado.
No resto dos segmentos de mercado segunda habitação, pavilhões industriais,
lojas, escritórios e outros a volatilidade é maior. Assim, salvo o avaliador
apresente um estudo resumido da evolução dos índices de preços, para aquele
uso, no mercado local, nos últimos dez anos, o valor de mercado será no máximo
90% do valor de mercado obtido por comparação, podendo diminuir até 85%. No
entanto, se se dispõe de um estudo de evolução desses índices, o valor de
mercado ajustado poderá alcançar o valor de mercado obtido por comparação.
FASES DO MÉTODO COMPARATIVO
O método comparativo baseia-se nas seguintes fases (Nebreda, Padura e Sánchez,
2006):
1. Realizar um estudo de mercado: recolher informação de campo representativa;
reunir e compreender os dados imobiliários disponíveis; completar
o estudo de mercado de acordo com o objecto de avaliação;
2. Verificar a informação: depurar a amostra.
Assegurar que se trata de preços reais de transacção, ou preços de ofertas
firmes (ofertas reais existentes) corrigidos à data, eliminando os
valores de observação com distorções e os que resultam anormais. Realizar
as fichas definitivas de amostras de testes que se utilizam para
comparação.
3. Estratificar a amostra.
Seleccionar as amostras de mercado, levando em conta os critérios de:
· Superfície;
· Uso;
· Tipologia;
· Localização;
· Antiguidade;
· Qualidade da edificação.
4. Comparação do imóvel com as vendas. Ajustes.
Transformar os dados da amostra utilizando os métodos de homogeneização (ou
regressão múltipla ou simples) para os tornar comparáveis.
Comparação e homogeneização. Na homogeneização tem-se em conta a data dos
dados e as diferenças ou analogias entre aqueles imóveis e o
que se avalia.
5. Reconciliação dos valores obtidos corrigidos.
6. Determinação do valor de mercado por comparação: valor resultante da
conciliação anterior, a aplicar ao objecto de avaliação, líquido dos gastos
de comercialização e prévia dedução de outros custos e limitações do
domínio que recaiam sobre o bem e que não foram levados em conta.
7. Ajuste do valor àquela situação, com prévia consulta de dados e índices
oficiais publicados para determinação do valor de mercado ajustado. Na
informação de mercado deve ser levado em conta:
· Qual o elemento mais importante da avaliação, já que existem dados para
comparar;
· Qual o elemento estatístico, para o qual, quanto maior for a fiabilidade,
isto é, quanto maior for o número de amostras obtidas e mais abundante
a informação disponibilizada por eles, maior fiabilidade oferecerá a
informação;
· Qual o elemento qualitativo, para o qual, quanto maior for a informação
disponível, melhores serão os resultados de homogeneização posterior
necessária, ou seja, quanto maior for a semelhança dos exemplos da base de
dados e o imóvel a avaliar, mais significativa será a informação
obtida.
CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
Para Nebreda, Padura e Sánchez (2006), a homogeneização é um processo de
aplicação de dados do mercado, desde o ponto de vista da avaliação até às
condições do imóvel a avaliar.
A homogeneização é feita em função das características e qualidades que,
previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do
segmento dos imóveis comparáveis.
A homogeneização dos dados compara as características da amostra com o imóvel
avaliado, isto é, determina se as suas qualidades são melhores ou piores. De
forma a poder fazer uma homogeneização fidedigna, pode ser necessário excluir
um ou vários dados da amostra. Também pode ser aconselhável dar mais
preponderância a uns dados que a outros (ver Tabela 1), ponderando a sua
participação na conciliação de valores. Desta comparação obtém-se o valor
corrigido, que se aplica a avaliação.
TABELA_1 - Exemplo de tabela de homogeneização
Para homogeneizar correctamente uma amostra é necessário assegurar-se que todos
os dados da informação são correctos, sendo importante conhecer os preços reais
totais. Neste método dever-se-á ter em conta as diferenças entre os preços da
oferta e os de transacção reais, todas as variáveis (ou pelo menos as mais
significativas) que influenciam no valor do imóvel.
Depois dos ajustes derivados dos aspectos anteriormente referidos, podem ainda
considerar-se outros factores que também tenham preponderância na avaliação do
valor do imóvel, a saber: a qualidade e características da fachada, o número de
assoalhadas, as superfícies, as características do átrio e zonas comuns, o tipo
de aquecimento, o ar condicionado, os elevadores, o porteiro, entre outras.
Uma vez estabelecidas as características com impacto no valor, deverá
determinar-se como influenciam e em que proporção, tanto em valor absoluto como
em percentagem, sobre o valor da venda. Na prática, utilizam-se tabelas de
homogeneização como a representada na Tabela_1. Na homogeneização, cada amostra
de dados deve dispor de uma ficha que contenha, antes de mais, a localização, o
preço, a fonte e todas as características que influam no valor do imóvel.
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO
No entender de Nebreda, Padura e Sánchez (2006), utilizam-se amostras de teste
que sejam semelhantes ao imóvel que se avalia, sendo que a informação de
mercado que se utiliza deve ser real e comparável.
Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes de
ponderação, para «aproximar» os dados que se estão a avaliar, de acordo com os
critérios que correspondam em função do objecto de avaliação e as
características que, em cada caso, influenciam o valor segundo a observação do
mercado.
No mercado real, o preço de oferta no mercado de obra nova, de acordo com
informações directas procedentes dos promotores e imobiliárias, resulta
inicialmente de maior fiabilidade do que os preços dos imóveis usados. As
informações vêm normalmente acompanhadas de informação gráfica e de informações
de construção do imóvel, que permitem completar a ficha das amostras de dados
ao pormenor e de maneira fiável.
Os restantes parâmetros de homogeneização, dependendo do tipo de produto que se
está a tratar, no caso de moradias, podem ser, entre outros, os seguintes:
· Assoalhadas;
· Localização;
· Superfície e desenho;
· Antiguidade;
· Conservação e recuperação (obras);
· Instalações (por exemplo, aquecimento, ar condicionado, energia solar,
elevador);
· Qualidades construtivas (por exemplo, acabamentos, banhos).
No caso das indústrias, oficinas, garagens, terrenos e outros imóveis, os
parâmetros de homogeneização serão outros, mas as técnicas de homogeneização
serão as mesmas.
TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO
Uma vez determinadas e quantificadas as variáveis intrínsecas que, no critério
do avaliador, mais influem no valor do imóvel, constrói-se a tabela de
homogeneização.
Segundo Nebreda, Padura e Sánchez (2006), na tabela de homogeneização comparam-
se todas as amostras com o imóvel a avaliar. Neste método, vão-se corrigindo os
valores de todas e de cada uma das amostras, com referência a todas e cada uma
das variáveis e aos seus parâmetros de homogeneização, para que quando a
amostra é melhor que o imóvel a avaliar numa característica, se consiga chegar
ao valor que aquela característica representa no valor. No caso de ser inferior
soma-se, para que a partir dessa operação o valor da amostra fique igual, ou
seja homogéneo com o imóvel a avaliar e respeite a característica que se
comparou. Essa operação repete-se para todas as amostras e para todos os
parâmetros de homogeneização. No final, apresenta-se como resultado uma
correcção total de cada amostra que foi comparada com o imóvel a avaliar,
obtendo-se um valor corrigido, que se denomina homogeneizado, porque
corresponde a características idênticas ao modelo a avaliar.
Concluindo, quanto mais adequados à realidade do mercado forem os parâmetros
escolhidos para homogeneizar, mais próximos estarão os valores homogeneizados
das amostras do valor do imóvel a avaliar. Em termos gerais, uma tabela de
homogeneização tem o aspecto representado na Tabela_1.
Nebreda, Padura e Sánchez (2006), na reconciliação de valores das amostras
homogeneizadas, sugerem a eliminação dos valores que forem discordantes
(outliers) e a concessão de maior preponderância às amostras com maior
fiabilidade e com maior similitude com o modelo a avaliar. A reconciliação
será, como consequência, a média aritmética dos valores homogeneizados, se
todos forem igualmente fiáveis e similares, ou a média ponderada, caso os
valores não forem fiáveis e similares. Neste último caso, as amostras mais
fiáveis e mais similares deverão pesar mais na ponderação.
Ao valor final, seja ele calculado com base em todas as amostras, ou só em
algumas, com a média aritmética ou ponderada, o processo fica concluído,
assinalando um valor homogeneizado por comparação ao imóvel que se avalia, que
se denomina valor de mercado por compensação(ver Tabela_1).
VANTAGENS E INCONVENIENTES DO MÉTODO COMPARATIVO
Segundo Molina (2005), o método comparativo é muito utilizado mas, dependendo
do tipo de bem, a qualidade dos resultados está circunscrita a um espaço e
local concretos, sendo muito difícil a sua extrapolação para outro contexto
diferente. Para a sua aplicação, é necessária experiência e conhecimento dos
preços do meio (zona), sendo imprescindível uma metodologia ordenada,
justificada e cuidadosa.
Segundo Nebreda, Padura e Sánchez (2006), este método implica dispor de uma
base de dados de imóveis semelhantes ao que se está a avaliar, bem como do
preço alcançado, que poderá ser o preço de transmissão ou o preço da oferta em
condições de livre concorrência e transparência. É necessário, também, que os
dados disponíveis contenham informação suficiente sobre a situação do imóvel,
as características principais e as circunstâncias que influem no valor. Os
mesmos autores referem também que é o método de avaliação mais objectivo. Este
método não pressupõe comportamentos racionais de ninguém (proprietários,
inquilinos, compradores, vendedores, usuários, etc), já que se baseia em
observações do que, na realidade, sucede no mercado.
A utilização do método de comparação requer que o avaliador conheça, pela sua
própria experiência e por avaliação directa, as características e os mecanismos
que permitam explicar a formação do preço no mercado.
Parece ser o método mais correcto de estabelecimento do valor dos bens
imobiliários numa economia concorrencial, no entender de Wendt (1956), Adair e
McGreal (1996), Macckim (1995) e Peto (1997).
Para Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e James
(1998), este método revela uma utilização crescente no desenvolvimento de
modelos informáticos hedónicos ou de redes neuronais, o que permite tirar
partido de uma maior quantidade e melhor sistematização da informação
disponível.
Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem se insira nas condições de mercado
correntes, ela é, no entanto, pouco adequada para a determinação dos valores
das propriedades de longo prazo. No entender desta autora, a utilização do
método de comparação de mercado não requer que o avaliador entenda a motivação
dos compradores e dos vendedores. Tal representa, no seu entendimento, um ponto
fraco deste método, pois se não se entenderem as motivações dos agentes
intervenientes, é difícil fornecer uma avaliação rigorosa e racional, se a base
para comparação for reduzida, o que torna difícil traduzir a evidência com
algum grau de confiança.
Peto (1997) propõe um modelo matemático de incorporação do risco através deste
método de avaliação. Refere ainda a necessidade de melhorar a recolha e a
disponibilização de informação sobre transacções.
Pearson (1988) reitera que o método comparativo é a técnica mais apropriada
para calcular o preço de venda do imóvel e reconhece o papel importante que a
análise estatística desempenha no mesmo. No entanto, Wolverton (1998) salienta
a morosidade que os avaliadores tiveram de enfrentar na adopção desses
conceitos estatísticos. Uma causa dessa morosidade, segundo o autor, é a
confiança que detinham no modelo comparativo, que se baseia em propriedades
idênticas para calcular o valor e arranjar justificações para as diferenças
físicas entre as propriedades. Embora seja aceite, no entender de Wolverton
(1998) o método é limitado, pois o facto de avaliar a presença ou ausência de
um atributo na propriedade, não significa que consiga medir a sua magnitude ou
qualidade.
Wolverton (1998) tentou dar resposta a questões relacionadas com a análise de
vendas idênticas, fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis
métricas ou as qualidades atribuídas à propriedade. Além deste aspecto
primário, os dados provêm da perspicácia do avaliador, o que no mercado
residencial corresponde à variação da qualidade, a uma vista agradável e que,
em conjunto com a quantificação métrica, tenta chegar à melhor estimação de
preços possível.
A comparação dos preços de venda é usada para estimar o valor de mercado de uma
propriedade objecto de avaliação com propriedades similares, recentemente
transaccionadas. Os ajustamentos para as diferenças das recentes propriedades
comparáveis vendidas e objecto de avaliação, são baseadas em comparações do
mercado, com a análise de vendas idênticas em que o modelo normativo possa
extrair as diferenças para ajustamento. Boyce e Kinnard (1984) definem o modelo
comparativo como o método de estimar o valor do ajustamento para a presença ou
ausência de qualquer factor, ou para a variação para as quantidades e
qualidades de um factor, «emparelhando» os preços de venda de propriedades
idênticas com ou sem factores em questão.
Acontece que a comparação de preços se baseia numa relação linear implícita
directa, o que nem sempre acontece. Se o efeito «preço» não é linear, o método
comparativo sofre ajustes que pecam por serem inferiores ou superiores aos
valores reais. O grau de erro depende tanto da linearidade assumida, como da
utilidade das variáveis que serviram na preparação do modelo.
Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a
aplicabilidade universal do método comparativo devido ao facto das suas
comparações exigirem ajustes à sua linearidade implícita. No seu entender, este
modelo elimina variáveis complexas e variações exógenas. O estudo deste autor
revela uma relação estrutural entre o preço e as variáveis de maior interesse.
Porém, é sugerida alguma precaução quando se utiliza este modelo na avaliação
de mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse.
Apresentam-se, de seguida, na Tabela 2, as características, vantagens,
inconvenientes e autores analisados no método comparativo.
Tabela 2 - Características, vantagens e inconvenientes do método comparativo
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
|Características________________________________________________________________|Vantagens_______________________________________________________________________|Inconvenientes___________________________________________________________________|
|- Os quatro componentes fundamentais do valor de mercado são: o valor de mercad|- Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, |- Circunscrito a um espaço e local concreto (Molina, 2005). |
|do solo, os custos de construção e os gastos inerentes a ela, os gastos de |2006). |- É necessária experiência e conhecimento dos preços do meio (zona), sendo |
|promoção imobiliária e o benefício do promotor. |- É o método de avaliação mais objectivo (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).|imprescindível uma metodologia ordenada, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).|
|- Medida a utilizar na avaliação: m2 de área útil, m2 de área bruta ou m2 d|- Baseia-se em observações do que, na realidade, sucede no mercado (Nebreda, |- Imprescindível necessidade de dispor de uma base de dados de imóveis |
|área bruta, incluindo a parte proporcional nas zonas comuns. |Padura e Sánchez, 2006). |semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006). |
|- Baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma class|- Parece ser o método mais correcto de estabelecimento do valor dos bens |- Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo |
|imóveis. O método consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base de dad|imobiliários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; |(Rebelo, 2002). |
|de propriedades análogas. |Macckim, 1995 e Peto, 1997). |- Método de comparação de mercado não requer que o avaliador entenda a motiva|?ão
|- Utiliza técnicas de homogeneização e de análise estatística. |- Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos informáticos |dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002). |
|- A homogeneização é feita em função das características e qualidades que,|hedónicos ou de redes neuronais, o que permite tirar partido de maior quantidad|- Se a base para comparação for reduzida, torna difícil traduzir a evidência |om
|previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do |e melhor sistematização da informação disponível (Lenk, Worzala e Silva 199|algum grau de confiança (Rebelo, 2002). |
|segmento dos imóveis comparáveis. |McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998). |- O facto de avaliar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não |
|- Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes |- A nível Europeu (Reino Unido) e na América do Norte (EUA) a literatura |significa que consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998). |
|ponderação, para «aproximar» os dados que se está a avaliar, de acordo com |considera o método da comparação fidedigno. |- A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita directa, o|que
|critérios que correspondam em função do objecto de avaliação e as | |nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984). |
|características que, em cada caso, influem no valor segundo a observação do | |- Há investigadores que têm reservas sobre a fiabilidade do método devido à |
|mercado. | |subjectividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984). |
|- Depois de utilizar todas ou parte das amostras, com a média aritmética ou co| | |
|uma ponderação, o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por | | |
|comparação ao imóvel que se avalia, que se denomina valor de mercado por | | |
|compensação.__________________________________________________________________|________________________________________________________________________________|_________________________________________________________________________________|
CONCLUSÃO
A avaliação imobiliária está na base de decisão de grande parte das
deliberações financeiras nas modernas economias desenvolvidas. As crises
financeiras passadas e recentes evidenciam relações fortes com o mercado
imobiliário e demonstraram que os perigos de colapso financeiro são reais,
sendo de prever o seu impacto noutros mercados.
O método comparativo, sendo actualmente o método mais utilizado, é o que
necessita de uma base de dados mais eficaz para melhor responder às exigências
de qualidade pretendidas, no curto prazo, já que é um modelo falível no longo
prazo. Este método exige experiência por parte do avaliador para a precisão da
homogeneização.
O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada para
determinar o valor de um imóvel. No entanto pode ser limitado, pois a
verificação da existência ou não de um atributo não significa medir a sua
magnitude ou qualidade. Os críticos do modelo referem que se a comparação de
preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor
exacto do imóvel. Pelo que é necessário ter alguma precaução quando se utilizar
este modelo para avaliar imóveis em mercados com diferentes atributos e
variáveis de interesse, pois é um modelo circunscrito a um local e espaço
concretos.
A dificuldade de utilização deste método encontra-se na aplicação dos
coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conseguir uma
aproximação dos dados ao que se está a avaliar, leva a questionar se o trabalho
de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte. De facto, medir a
magnitude de um atributo é difícil, bem como a pertinência da escolha de
algumas variáveis neste método de avaliação.
NOTAS
1
Avaliação automatizada refere-se à que é executada com recursos informáticos,
mais padronizada, sem o avaliador ter necessidade de atribuir juízos de valor
sobre determinados itens.
