BrBRHUAp0102-30982015000300511

Simulação da quantidade máxima de domicílios permitida por quadras em Belo Horizonte Introdução Um dos grandes desafios dos gestores municipais de países em desenvolvimento é como associar um crescimento urbano que tende a dobrar até 2025 (BREMNER_et al.,_2010; UNFPA,_2011) a um processo de desenvolvimento urbano inclusivo e sustentável que proporcione a geração de riqueza, a qualidade de vida e a qualidade ambiental para habitantes do presente e do futuro (MARTINE,_2007; BREMNER_et_al.,_2010). A expansão urbana (horizontal) das cidades passa cada vez mais a ser acompanhada do adensamento (expansão vertical) na maioria dos aglomerados urbanos, o que agrava seus problemas de planejamento à medida que a população aumenta (LEMOS_et_al.,_2004; DDI, 2011; UNFPA,_2011).

Além das questões sobre o desenvolvimento sustentável e inclusivo, a tendência de concentração urbana e os efeitos decorrentes deste processo constituem um grande desafio para o planejamento territorial em termos da ordenação do adensamento (BREMNER_et_al.,_2010; UNFPA,_2011). Tal ordenação tende a evitar ocupações irregulares, bem como prover a população com serviços públicos, infraestrutura urbana e qualidade ambiental adequada nos espaços urbanos.

Equilibrar as demandas por um desenvolvimento urbano inclusivo de forma a contemplar questões físico-territoriais, econômicas, sociais, políticas, ambientais e de gestão tem sido o maior desafio da administração municipal em grandes centros urbanos. Diante desse quadro, a administração pública municipal demanda competência e efetividade dos seus gestores, que devem agir por meio de instrumentos técnicos, modernos e práticos de planejamento e gestão, tais como os advindos das geotecnologias (TORRES,_2006; REZENDE;_ULTRAMARI,_2007; UNFPA, 2011).

Essa demanda por qualificação do processo de planejamento encontra um grande desafio nos números: o Censo Demográfico de 2010 mostrou um contingente de 190.755.799 habitantes vivendo em 67.569.688 domicílios. Calculou-se que cerca de 84% dessa população está localizada em áreas urbanas, que ocupam aproximadamente 101.503 km2, correspondendo a 1,2% do território nacional (IBGE,_2011). No caso de Belo Horizonte, dos 332,3 km2 do município, foi mensurado que 294,7 km2 estão ocupados pela mancha urbana1 e vários locais se encontram com a ocupação futura aprovada, sendo o mais expressivo o Plano Urbano Ambiental da Região do Isidoro, que contempla a expansão urbana de uma área aproximada de 5 km2 (BELO_HORIZONTE,_2010).

Nesse contexto, o presente trabalho propõe uma metodologia de simulação por quadra2 da capacidade máxima de domicílios permitida em Belo Horizonte, a partir da análise da legislação urbanística e ambiental municipal (Leis n.

7.165/96, 7.166/96 e 9.959/10). Os parâmetros utilizados foram extraídos das informações cadastrais da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), associadas aos dados do Universo dos Censos Demográficos de 2000 e 2010. A simulação foi desenvolvida utilizando um Sistema de Informação Geográfica (SIG), que busca simular a realidade do espaço geográfico, permitindo armazenamento, manipulação e análise de dados geográficos num ambiente computacional.

O SIG empregado nesse artigo é representado por uma base georreferenciada para todas as quadras do município, construída a partir do mapeamento dasimétrico (explicado na seção metodológica) da distribuição domiciliar na capital em 2011. Em um segundo momento, o limite máximo de novos domicílios permitidos por lei é estimado, tomando-se como pressupostos: a ocupação de todos os lotes vagos em sua capacidade máxima domiciliar, instituída por lei em cada classe do zoneamento; e a demolição das edificações que possam, potencialmente, ceder lugar a novos edifícios residenciais também construídos em sua capacidade domiciliar máxima.

Os resultados mostram o número atual de domicílios e o máximo de domicílios que poderiam vir a se instalar em cada quadra do município se os pressupostos forem mantidos. As informações produzidas fornecem subsídios para informar instrumentos de planejamento, caminhos para discutir as dimensões da ocupação urbana de médio prazo, os limites potenciais da ocupação humana, as áreas preferenciais de adensamento e as implicações dessa ocupação para o planejamento da capital (TORRES,_2006; REIBEL;_AGRAWAL,_2007; JANNUZZI,_2007; SANTOS,_2010). Além disso, os resultados propõem uma contribuição metodológica para estudos demográficos em pequenas áreas, ao possibilitar simulações espaciais em espaços intraurbanos para investigar cenários de demandas sociais, apontando onde a expansão e o adensamento urbano podem ocorrer, bem como o limite máximo suportado em cada quadra, caso os parâmetros de adensamento em cada classe de zoneamento previstos na Lei n. 9.959/10 sejam utilizados em sua totalidade (BELO_HORIZONTE,_2010; PDDI,_2011).

A próxima seção traz uma síntese da expansão domiciliar em Belo Horizonte nos últimos anos, assim como os principais instrumentos reguladores do espaço urbano da capital. Em seguida, é feita a apresentação da metodologia e informações utilizadas na criação dos dois cenários de adensamento, complementada com os resultados, conclusões e considerações finais.

Adensamento domiciliar e instrumentos reguladores do espaço urbano de Belo Horizonte O planejamento da ocupação do espaço é uma marca instaurada em Belo Horizonte desde a sua criação, em 1897, conferindo-lhe, segundo Matos_(1992), o título de primeira capital planejada implantada no país. Desde seu surgimento, esteve presente a implantação de mecanismos voltados para o ordenamento do espaço urbano, embora a maioria provocou diversos efeitos colaterais que dificultaram a gestão urbana municipal (MATOS,_1992; EPAMINONDAS,_2006).

Em 1976 foi lançada a Lei Municipal n. 2.662, também conhecida como Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), a qual foi apontada por Ferreira_(1999) como a primeira tentativa de ordenação da produção do meio urbano e que anunciou o fim da expansão urbana sem a efetiva presença de um processo de planejamento urbano. Em 1979, entrou em vigor a Lei Federal n. 6.766, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e definiu loteamentos e desmembramentos, além de ditar normas para os parcelamentos urbanos. A partir de então, todos os municípios brasileiros deveriam criar sua legislação de parcelamento do solo com base nos parâmetros desta Lei (BRASIL,_1979; CAVALCANTI,_1999).

Com a promulgação da Constituição Federal de 1988, o Plano Diretor Municipal (PDM) consolidou-se como um instrumento importante e obrigatório para o planejamento urbano dos municípios populosos. Os princípios que norteiam o PDM apareceram com maior robustez em 2001, com a criação do Estatuto da Cidade (BRASIL,_2005). O PDM de Belo Horizonte foi elaborado em 1996 (Lei n. 7.165), assim como a Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo ou LPOUS (Lei n.

7.166). Por influência direta da Constituição Federal de 1988, as Leis instituídas em 1996 visavam a alteração da lógica de ocupação e de ordenamento do espaço urbano.

Em 2010 foi lançada, em Belo Horizonte, a Lei n. 9.959, que altera as Leis n.

7.165/96 e 7.166/96, de forma mais restritiva no que tange ao adensamento e à expansão urbana do município, que já contava com 2,37 milhões de habitantes e quase 800 mil domicílios (IBGE,_2011; BELO_HORIZONTE,_2011a).

A análise da evolução da legislação municipal que trata da expansão urbana e adensamento do município permite diagnosticar que, apesar da maior restrição nos critérios de uso e ocupação do solo, a legislação vigente até 2010 possibilitou a saturação e conurbação do espaço urbano do município, assim como o aumento do número de domicílios por quadras (adensamento domiciliar) em níveis de verticalização incompatíveis com a infraestrutura urbana. O resultado foi a criação de problemas de difícil solução para a capital, tais como déficit habitacional, verticalização da paisagem e acúmulo de veículos. Segundo Lemos et_al._(2004), como a mancha urbana ocupou praticamente todo o município, restou ao zoneamento da capital estimular o adensamento domiciliar nucleado, que prioriza a descentralização de atividades e que, espera-se, não condicione a uma contínua degradação da qualidade do ambiente urbano.

A Lei Municipal n. 9.959/10 (BELO HORIZONTE, 2010), que vigora atualmente, forneceu os parâmetros necessários para as simulações deste trabalho. Como o PDM e a LPOUS definem critérios e limites para o exercício do direito de propriedade, o principal instrumento utilizado para a definição do modo pelo qual a função social da propriedade deve ser cumprida é o zoneamento, que divide o território municipal em glebas, conforme critérios que atendem ao modelo de ordenamento territorial traçado. O zoneamento atual é dividido nas seguintes categorias: Zona de Preservação Ambiental (ZPA); Zona de Proteção (ZP); Zona de Adensamento Restrito (ZAR); Zona de Adensamento Preferencial (ZAP); Zona Central (ZC); Zona Adensada (ZA); Zona de Especial Interesse Social (Zeis); e Zona de Grandes Equipamentos (ZE).

Os limites praticáveis nas edificações construídas em cada tipo de zoneamento são dados pelos valores dos parâmetros urbanísticos do PDM, sendo que a quota de terreno por unidade habitacional (QT), vinculada ao zoneamento, é o parâmetro da Lei n. 9.959/10, que define, para cada tipo de zona, o número máximo de domicílios comportado por lote. A QT é o instrumento que controla o nível de adensamento domiciliar nas edificações destinadas ao uso residencial ou na parte residencial das edificações de uso misto. O Quadro_1 apresenta os valores mínimos em m2 da QT permitida para cada domicílio em cada categoria do zoneamento descrita anteriormente (BELO_HORIZONTE,_2010). A título de ilustração, um terreno de 800m2 localizado no zoneamento ZA (QT de 40m2/un.) pode possuir no máximo 20 domicílios. Se este mesmo terreno estivesse localizado no zoneamento ZP-3 (QT de 200m2/un.), é possível a construção de até quatro domicílios.

QUADRO 1 Parâmetros urbanísticos relativos à quota de terreno por unidade habitacional por categoria de zoneamento Município de Belo Horizonte – 2011  Categoria do zoneamento Quota de terreno por unidade habitacional (m2/un.) ZPAM - ZP-1 2.500 ZP-2 1.000 ZP-3 200 ZAR-1 180 ZAR-2 45 ZA 40 ZAP 40 ZHIP 8 ZCBH 20 ZCBA 25 ZCVN 25 Zeis - ZE - Fonte: Belo Horizonte (2010).

Metodologia Para o desenvolvimento da metodologia, foram definidas algumas estratégias com base nos textos de Cota_(2002, 2010), Lemos_et_al._(2004) e PDDI_(2011), na análise das Leis n. 7.165/96, 7.166/96 e 9.959/10, que tratam da evolução da legislação sobre o uso e ocupação do solo em Belo Horizonte, e em um processo de criação dos pressupostos e validação dos dados básicos pela equipe de técnicos da Secretaria Municipal Adjunta de Planejamento Urbano (SMAPU-PBH), no período 2011-2012. Assim: * este trabalho simula a ocupação máxima somente nas classes de zoneamento que permitem construções do tipo "residencial", caracterizado pelos domicílios. Classes de zoneamento dedicadas a ocupações do tipo "não residencial", como indústria, comércio, serviços e equipamentos públicos, não foram consideradas passíveis de construções do tipo "residencial", não sendo incorporadas na simulação; * o processo de expansão domiciliar ocorrerá a partir da construção de novas edificações em lotes vagos ou em locais que possam ser demolidos, sendo que, sempre que o zoneamento aceitar, as novas construções serão do tipo apartamento e não do tipo casa; * as Leis municipais n. 7.165/96, 7.166/96 e 9.959/10, referentes a parcelamento, ocupação e uso do solo no município, influenciarão diretamente na expansão das áreas urbanas e no adensamento dos espaços já ocupados: o -o zoneamento municipal não deve sofrer alterações; o -as categorias de zoneamento impróprias ao uso domiciliar não serão ocupadas por moradias; o -o adensamento domiciliar nas áreas de vilas e aglomerados (Zeis- 1 e Zeis-3) continuará a ocorrer em ritmo parecido com o restante da capital; o -as quadras do município passíveis de ocupação, mas que não possuem lotes vagos ou edificações potenciais para demolição, manterão seu estoque domiciliar ao longo do tempo; * o cenário de adensamento domiciliar utilizou a quota de terreno praticada pelo mercado imobiliário em vez daquela prevista na Lei n. 9.959/10, cujos valores estão em processo de revisão por não serem condizentes com a realidade do município; * os grandes empreendimentos estruturadores do espaço no vetor norte da capital - Linha Verde, Aeroporto Industrial de Confins, Cidade Administrativa do Governo do Estado e Anel Viário Norte - aumentarão a pressão sobre áreas passíveis de crescimento domiciliar em toda a porção setentrional do município; * a região do Isidoro passará, na próxima década, por um intenso processo de adensamento domiciliar, pois possui um Plano de Urbanização que permite um aumento de até 67 mil novos domicílios.

Os próximos tópicos apresentam uma descrição mais detalhada do processo de simulação da capacidade de adensamento domiciliar de Belo Horizonte.

Uso do SIG e mapeamento dasimétrico para projetar a capacidade de carga urbana Reunindo dados relevantes para esta pesquisa, foi construído um SIG cujo conteúdo será descrito adiante. Para conferir maior precisão às análises que envolvem a densidade de parâmetros, como o número de domicílios ou a população em cada quadra, utilizou-se a técnica de mapeamento dasimétrico, que consiste em distribuir valores conhecidos para uma unidade espacial de referência apenas sobre partes de sua área em que se sabe que o fenômeno se manifesta (EICHER; BREWER,_2001; MENNIS;_HULTGREN,_2006). Por exemplo, conhecendo a população de um setor censitário e sabendo que ela se concentra nas quadras e lotes residenciais, é possível excluir da distribuição espacial as áreas de outra natureza (arruamento, parques, canteiros, praças, indústrias e áreas comerciais não habitadas). Esta técnica pode ser considerada uma sofisticação de um mapa coroplético (mapa temático poligonal convencional), pois utiliza dados auxiliares para refinar a representação da distribuição espacial da variável analisada.

A metodologia apresentada a seguir foi elaborada e validada em conjunto com os técnicos da Secretaria Municipal Adjunta de Planejamento Urbano de Belo Horizonte (SMAPU).3 Todas as informações vetoriais adquiridas passaram por um processo de compatibilização das bases de dados, utilizando o programa MapInfo 11. Inicialmente, os arquivos georreferenciados tiveram seu limite geográfico adaptado de forma a corresponder à delimitação oficial do município de Belo Horizonte. Em um segundo momento, todos os arquivos com as malhas digitais foram ajustados à projeção geográfica UTM (Universal Transversa de Mercator), Fuso 23 Sul, Datum SIRGAS 2000.

A Figura_1 mostra a estrutura desenvolvida para três porções distintas do município (região do Isidoro, região das Zeis e demais áreas), possibilitando a criação dos cenários que compõem o artigo, descritos na próxima seção.

FIGURA 1 Etapas do processo de criação dos cenários de simulação do número máximo de domicílios para a área urbana de Belo Horizonte em ambiente SIG  Bases de dados utilizadas nas simulações O Quadro_2 traz as informações básicas disponibilizadas pela Prefeitura de Belo Horizonte e pelo IBGE, que serviram de insumos para as estimativas de número máximo de domicílios possível a partir da aplicação da lei municipal vigente.

Cada informação apresentada neste quadro é uma base de dados georreferenciada sobre uso e ocupação do solo de Belo Horizonte.

QUADRO 2 Variáveis e origem (bases de dados) utilizadas como insumo para a simulação do número máximo de domicílios para a área urbana de Belo Horizonte  Informações / bases Descrição georreferenciadas A base de quadras de Belo Horizonte, referente ao Cadastro Técnico Municipal (CTM) Quadras de setembro de 2011 (BELO HORIZONTE, 2011b), é uma base vetorial formada por 17.448 polígonos que correspondem a todas as quadras do município, com informações atualizadas segundo a Lei n. 9.959/10.

A base atualizada com as delimitações das Regionais de Planejamento da capital foi Regional de extraída do Cadastro Técnico Municipal (CTM) de setembro de 2011 (BELO HORIZONTE, Planejamento 2011c) e possui nove polígonos que foram utilizados para possibilitar uma interpretação dos resultados por regional.

A base de faces dos lotes de Belo Horizonte, referente a setembro de 2011, foi extraída do cadastro do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (BELO HORIZONTE, 2011b). Trata-se de uma base vetorial formada por 705.850 linhas que correspondem a todas as faces de lotes do município, com informações Cadastro de utilizadas para a coleta do IPTU. Cada face possui os seguintes atributos: área do contribuintes do IPTU terreno em m2; área construída no terreno em m2; tipo de ocupação (residencial, não residencial e territorial); tipo construtivo (casa, barracão, apartamento, área comercial e lote vago); e quantidade de domicílios por registro. Para a criação de uma evolução temporal das informações, foram utilizadas as mesmas bases com as datas de referência em julho de 2006 e agosto de 2010.

O zoneamento de Belo Horizonte em setembro de 2011 (BELO HORIZONTE, 2011d) é representado por uma base vetorial formada por 16.492 polígonos que correspondem a Zoneamento todas as manchas de zoneamento do município, com informações atualizadas conforme a Lei n. 9.959/10. Cada mancha possui atributos referentes ao zoneamento específico, que pode englobar uma porção ou a área total de cada quadra do município.

As informações georreferenciadas de tipologias de ocupação foram extraídas do CTM Tipologias de de setembro de 2011 (BELO HORIZONTE, 2011c) e são formadas por 336.051 polígonos ocupação que representam todos os lotes cadastrados do município, com informações sobre a tipologia de ocupação do lote, ano de construção, quantidade de pavimentos da edificação, tipo de uso e área do lote.

Os arquivos georreferenciados referentes aos setores censitários (SCs) dos Censos Setores censitários de 2000 e 2010 (IBGE, 2002, 2011) foram utilizados de forma complementar, para suprir informações das áreas de vilas e favelas do município, que possuem baixa cobertura no cadastro do IPTU.

Fonte: Belo Horizonte (2011b, 2011c, 2011d), IBGE (2011).

Na Figura_2, o primeiro mapa mostra os limites das nove Regiões de Planejamento e as 17.155 quadras da capital e o segundo apresenta as 19.008 manchas que formam as 15 categorias de zoneamento presentes na Lei n. 9.959/10, as quais representam as unidades referidas na lei com os valores permitidos para construção residencial.

[/img/revistas/rbepop/v32n3//0102-3098-rbepop-32-03-0511-gf02.jpg]Fonte: Belo Horizonte_(2011b, 2011c, 2011d), IBGE_(2011).

FIGURA 2 Regiões de Planejamento, quadras e zoneamento atualizados pela Lei 9.959/10 Município de Belo Horizonte - 2011  Adensamento domiciliar de Belo Horizonte Os cenários construídos neste artigo buscaram projetar o número máximo de domicílios que podem vir a ser edificados em Belo Horizonte, adotando-se como pressuposto que todas as áreas vazias e com potencial de reconstrução sejam utilizadas para fins de habitação. Inicialmente, foi necessária a aplicação do mapeamento dasimétrico para o ajuste de todas as bases de informação, de tal forma que houvesse uma perfeita sobreposição espacial entre todas as bases de dados e que todas as informações possuíssem atributos devidamente preenchidos.

Para a criação dos cenários, foram realizadas as seguintes etapas de manipulação das informações:4 * divisão da base de cadastro do IPTU segundo a variável "tipo de construção" em dois arquivos: "IPTU residencial" e "IPTU territorial", com a exclusão dos dados não residenciais (lojas, salas, galpões, etc.); * compatibilização dos vetores com sobreposição espacial na base IPTU residencial, como no caso dos edifícios e condomínios; * ajuste da área dos lotes que possuíam área maior do que a quadra ou que estavam muito discrepantes na amostra; * verificação manual e retirada da maioria dos lotes cujo tamanho é 60% superior ao tamanho total da quadra na qual ele está inserido, o que permitiu localizar antigos loteamentos que foram divididos em glebas menores e ainda não haviam sido excluídos da base cadastral da Prefeitura; * exclusão de todos os lotes vagos nos zoneamentos ZE, ZPAM, Zeis-1 e Zeis- 3, uma vez que a Lei n. 9.959/10 não permite que estes espaços sejam edificados com novos domicílios; * exclusão de todos os lotes vagos sobrepostos às bases de áreas verdes (áreas protegidas, Programa BH Verde, Parques Municipais atuais e futuros, Reserva Particular Ecológica); * exclusão de todos os lotes vagos da base do IPTU que não fossem sobrepostos à categoria de uso "lote vago" ou "nulo (existe lote mas sem cadastro no IPTU)" da base do CTM;5 * exclusão de lotes vagos com projetos de construção aprovados pela PBH: 236 lotes vagos com projetos aprovados do tipo não residencial; e 1.814 lotes vagos com projetos aprovados do tipo residencial;6 * justaposição das bases "IPTU residencial" e "IPTU territorial" com a base de quadras. Cálculo para cada quadra: área total (m2) dos terrenos residenciais; área total construída (m2) nos terrenos residenciais; quantidade total de domicílios; quantidade de casas, barracões e apartamentos; quantidade de lotes vagos; área total (m2) dos lotes vagos; e área total (m2) da quadra; * exclusão das quadras com os zoneamentos ZE, ZPAM e Zeis. Para o caso das Zeis, foi elaborado um método específico, descrito adiante.

Após todos os ajustes, foi construído um cenário de adensamento via lotes vagos apresentado a seguir.

Cenário 1: ocupação dos lotes vagos utilizando a quota praticada O cenário 1 apresenta para cada quadra o quantitativo máximo de domicílios que pode ocorrer, caso os lotes vagos desta quadra sejam adensados usando a QT média de cada quadra praticada pelo mercado imobiliário entre 2008 e 2011. A justificativa de criação deste cenário 1 se deu pelo fato, comprovado a partir da análise das informações cadastrais, de que a dinâmica do mercado imobiliário do município pratica uma quota de terreno usualmente mais elevada do que a prevista na Lei n. 9.959/10.

O cálculo da QT praticada pelo mercado imobiliário do município foi realizado a partir da divisão da área total do lote da edificação do Cadastro Técnico Municipal pela quantidade de domicílios cadastrados no lote. Os resultados foram refinados segundo a análise anual da evolução da QT praticada em cada quadra, entre 1970 e 2011, para o total de domicílios, assim como para as construções do tipo casa e apartamento. A evolução temporal da média por quadra das QT praticadas pelo mercado é apresentada na Tabela_1. Os dados apontam, para o total municipal, uma tendência nas últimas duas décadas de diminuição da quota praticada, principalmente nos domicílios do tipo apartamento. Nesse contexto, os valores obtidos para apartamentos no período de 2008 a 2011, mais próximos do praticado atualmente pelos agentes imobiliários, foram escolhidos como parâmetro para calcular a QT de cada quadra que irá integrar a razão de adensamento do cenário 1.

TABELA 1 Média da quota de terreno praticada, segundo tipos de domicílio Município de Belo Horizonte – 1970-2011  Tipos de domicílio Quota média (em m2/domicílio) 1970-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2007 2008-2011 Total de domicílios 217,6 226,6 224,9 219,5 174,1 Domicílios do tipo casa 225,6 236,4 258,0 283,3 274,7 Domicílios do tipo 63,2 63,1 68,7 62,8 60,8 apartamento Fonte: Belo_Horizonte_(2011a).

Também confirmam o pressuposto descrito anteriormente os dados referentes ao número de domicílios particulares permanentes captados nos Censos Demográficos de 2000 e 2010 (IBGE_2002, 2011). Uma análise pormenorizada mostrou que, na última década, a taxa de crescimento geométrico anual (TCG) dos apartamentos foi de 4,0% ao ano, contra 0,9% para os domicílios do tipo casa. Entre 2000 e 2010, o número de casas no município aumentou em 41 mil unidades, passando de 458.893 para 499.867, enquanto o de apartamentos ampliou-se em 81 mil unidades (de 169.554 para 251.275).

Para as quadras que não tiveram construção do tipo apartamento entre 2008 e 2011, foi calculada a média de QT praticada em cada zoneamento, dentro de cada Regional de Planejamento do município, de tal forma a se obter uma QT média para cada espaço intraurbano.

A única exceção foi feita para as quadras localizadas nas tipologias ZP-1 e ZP- 2, que seguiram as diretrizes previstas na Lei n. 9.959/10. Dessa forma, para as quadras inseridas na categoria ZP-1, a QT foi calculada da seguinte forma: * QT de 2.500 m2/un. para lotes com área maior ou igual a 2.500 m2; * QT do tamanho do terreno para lotes com área menor que 2.500 m2.

Para as quadras inseridas em ZP-2, a QT foi calculada da seguinte forma: * QT de 1.000 m2/un. para lotes com área maior ou igual a 1.000 m2; * QT do tamanho do terreno para lotes com área menor que 1.000 m2.

Feitas todas as ressalvas, o cálculo do número de domicílios no cenário 1 foi realizado a partir da seguinte razão de adensamento: (Lv Iptu / quota praticada) + EcTot onde: Lv Iptu = área em m2 disponível para construção domiciliar na quadra; Quota praticada = quota de terreno por unidade habitacional (m2/un.) praticada na quadra ou no zoneamento por regional (onde não existia informação por quadra); EcTot = total de domicílios existentes em setembro de 2011.

Devido às diversas possibilidades de adensamento presentes no meio urbano da capital, este cenário teve que ser adaptado a duas peculiaridades existentes que são deta- lhadas a seguir.

Complemento ao cenário 1: cálculo dos domicílios atuais e futuros das categorias Zeis-1 e Zeis-3 O mapeamento dasimétrico dos setores censitários de 2000 e 2010 mostrou-se mais preciso para gerar as informações domiciliares para as quadras cobertas pelos zoneamentos Zeis-1 e Zeis-3, que representam as vilas e aglomerados distribuídos ao longo de todo o município. Este mapeamento apresentou-se mais confiável em função da imprecisão dos registros da Prefeitura de Belo Horizonte sobre a população residente nas áreas de vilas e favelas.

Para o cenário 1, que segue as tendências de adensamento domiciliar da capital, foi constatado que o número de domicílios nas Zeis cresceu na última década a uma TCG de 1,82% ao ano, valor ligeiramente inferior à taxa de 1,94% ao ano, referente ao total de domicílios do município. Entre 2000 e 2010, o número de moradias nessas zonas passou de 83.455 para 99.964 (IBGE, 2002, 2011). Isso representa um diferencial de 16,5 mil domicílios, demonstrando que essas áreas continuam em processo de crescimento domiciliar, ao contrário do que é desejado nos instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto das Cidades e na Lei n.

9.959/10.

A primeira etapa necessária para o cálculo de adensamento das Zeis foi a compatibilização dos setores censitários de 2000 e 2010, conforme a metodologia desenvolvida por Umbelino_(2007). Após a compatibilização, o mapeamento dasimétrico foi utilizado nos setores, conforme pode ser verificado na Figura 3. O primeiro mapa mostra o limite de todos os setores censitários, enquanto o segundo apresenta o resultado após estes terem sua área total filtrada pela subtração das áreas de preservação, arruamento, equipamentos públicos e locais de comércio/serviços, de tal forma que se obteve a área líquida de cada setor (ocupada somente por moradias). Dessa forma, 3.935 setores censitários de 2010 foram unificados com os 2.563 setores censitários de 2000, resultando em uma base de 3.880 polígonos que representam a área ocupada por domicílios na capital. Esse procedimento possibilitou a análise temporal dos dados censitários na menor escala de desagregação possível.

O próximo ajuste foi a adaptação das informações censitárias de agosto de 2010 para a data de referência dessa pesquisa, por meio da extrapolação da TCG de cada setor entre 2000 e 2010, o que resultou em uma estimativa de 101.723 domicílios existentes nas Zeis em setembro de 2011.

[/img/revistas/rbepop/v32n3//0102-3098-rbepop-32-03-0511-gf03.jpg]Fonte: Belo Horizonte_(2011b, 2011c, 2011d), IBGE_(2011).

FIGURA 3 Setores censitários compatibilizados antes e após o mapeamento dasimétrico, para a estimativa domiciliar das Zeis Município de Belo Horizonte - 2011  Para o cálculo dos domicílios futuros que podem surgir nas Zeis, via construção nas áreas vagas ou adensamento domiciliar (também conhecidos como "puxadinhos"), foram adotados os procedimentos apresentados a seguir.

Construção nas áreas vagas: * a partir da área não ocupada (m2) em 2011 em cada quadra e da densidade média domiciliar de ocupação (9.387 dom./km2) das Zeis, foi calculado o número aproximado de domicílios que cada quadra ainda comportaria, caso essa densidade média fosse aplicada na área não ocupada.

Adensamento (verticalização): * para as quadras com TCG nula ou negativa entre 2000 e 2011 foi adotado o pressuposto de que o adensamento não ocorrerá nesses locais; * para as quadras com TCG positiva e acima da densidade domiciliar média (9.387 dom./km2), também foi adotado o pressuposto de que o adensamento da quadra na área construída não ocorrerá, dado que o espaço edificado já está saturado; * nas quadras com TCG positiva e abaixo da densidade domiciliar média, foi calculado o número de domicílios que ainda podem surgir (puxadinhos), caso o adensamento médio seja atingido nessas quadras.

Complemento ao cenário 1: cálculo dos domicílios futuros para a região do Isidoro A porção norte do município de Belo Horizonte é uma região que, nos últimos anos, tem vivenciado forte pressão do mercado imobiliário em função de diversos investimentos, como a implantação da Cidade Administrativa, a criação da Linha Verde e a reestruturação do aeroporto de Confins (BELO_HORIZONTE,_2010; COTA, 2010; PDDI,_2011). A região do Isidoro localiza-se no extremo norte da capital, na Regional de Planejamento Norte. Além de possuir uma localização estratégica no contexto metropolitano, o local caracteriza-se por estar predominantemente desocupado, sendo a última grande fronteira de expansão urbana de Belo Horizonte, com a maior porção de terra contínua passível de parcelamento existente no município, em uma área de 9,6 km2 (BELO_HORIZONTE,_2010).

Para minimizar a ocupação desordenada do local, a Prefeitura elaborou o segundo Plano Urbano Ambiental da Região do Isidoro, que visa promover, após 2015, a proteção e recuperação ambiental da região, por meio de um processo de ocupação ordenado (BELO_HORIZONTE,_2010; COTA,_2010). As diretrizes do Plano preveem, para a próxima década, a construção de um contingente máximo de 67.623 domicílios (cenário adensamento populacional máximo), que foi adotado como pressuposto para integrar os resultados da região do Isidoro, presentes no cenário 1 (BELO_HORIZONTE,_2011b).

Cenário 2: renovação urbana via demolições O cenário 2, diferentemente dos pressupostos do cenário 1, visa simular o máximo de domicílios que podem surgir no município, oriundos da renovação urbana, ou seja, caso todos os domicílios com potencial de demolição cedam lugar a novas edificações residenciais construídas em sua capacidade domiciliar máxima.

O primeiro procedimento para simular o processo de renovação urbana domiciliar foi adotar como pressuposto a criação de um único cenário, tomando-se como parâmetro a QT praticada pelo mercado imobiliário. Em seguida, foi analisada a evolução temporal das bases do tipo residencial do cadastro de contribuintes do IPTU, referentes a julho de 2006, agosto de 2010 e setembro de 2011. Na comparação entre a localização espacial e o número do CTM das três bases, encontraram-se as edificações do tipo apartamento existentes em 2011 que, nos períodos anteriores, eram casas, barracões ou edificações do tipo apartamento, mas com número menor de moradias do que em 2011. Acredita-se que dessa forma tenha sido possível captar todas as demolições recentes ocorridas no município em prol da renovação urbana.

Os dados cadastrais revelaram que, em todo o período analisado, ocorreram 700 alterações em registros de edificações do município, originando 11.373 novos domicílios que podem ser caracterizados como oriundos da renovação urbana.

Entre 2006 e 2010, 509 registros de edificações foram renovados, originando 6.736 domicílios. Entre 2010 e 2011, 191 registros de edificações foram renovados, gerando 4.637 domicílios.

Na Figura_4, elaborada a partir da espacialização das referidas edificações, o primeiro mapa apresenta a mancha de influência de demolições, criada por meio do método de análise espacial Distance7 existente no programa Idrisi, sendo estimados 500 metros a partir de cada edificação com potencial de demolição. No segundo mapa, estas informações foram filtradas pela sobreposição desta mancha com as categorias de zoneamento que permitem a renovação urbana. O produto final foi uma área denominada zona potencial de renovação urbana.

[/img/revistas/rbepop/v32n3//0102-3098-rbepop-32-03-0511-gf04.jpg]Fonte: Belo Horizonte_(2011b, 2011c, 2011d), IBGE_(2011).

FIGURA 4 Mancha de influência de demolições por zoneamento e zona potencial de renovação urbana, passível de demolições Município de Belo Horizonte - 2011  Como a maioria dos domicílios localizados na zona potencial de renovação urbana não necessariamente será demolida, o próximo passo foi detectar características das edificações que as tornassem passíveis de demolição. Para isso, foram analisados padrões comuns nas variáveis disponíveis no SIG das edificações que sofreram renovação urbana entre 2006 e 2011. Foi feita a remoção de toda edificação dentro da zona de renovação urbana que: foi construída após o ano 2000; possui área do lote inferior a 360m2; possui alto padrão de acabamento construtivo (padrão P5); tem mais de dez domicílios por lote; possui quatro ou mais pavimentos; e não seja classificada na base de tipologia de ocupação como Zeis, clubes, equipamentos de saúde e instituições religiosas.

Resultados Apesar de todos os resultados das simulações terem sido obtidos na escala de quadras, para fins de análise optou-se pela agregação dos dados por Regional de Planejamento. A Tabela_2 apresenta o número de domicílios existentes na planta cadastral de Belo Horizonte e os resultados, para os dois cenários de simulação, do número potencial de domicílios a serem adicionados a Belo Horizonte ao longo do tempo.

TABELA 2 Domicílios existentes na planta cadastral e potenciais domicílios a serem construídos, por cenários simulados, segundo Regional de Planejamento Município de Belo Horizonte – 2011  Domicílios Lotes Domicílios a serem construídos Regional existentes vagos Cenário 1 (quota Cenário 2 (renovação Total (domicílios existentes + cenários 1 e 2 ) praticada) urbana) Barreiro 76.630 2.241 22.712 27.039 126.381 Centro-Sul 132.930 2.145 13.467 19.227 165.624 Leste 77.062 780 10.788 60.377 148.227 Nordeste 88.243 3.230 46.458 34.274 168.975 Noroeste 88.399 1.258 7.732 36.264 132.395 Norte (sem 61.017 2.306 21.875 27.605 110.497 Isidoro) Oeste 114.238 2.439 33.312 36.097 183.647 Pampulha 87.313 4.479 31.316 54.015 172.644 Venda Nova 73.108 1.846 14.850 41.442 129.400 Norte (só - - 67.623 - 67.623 Isidoro) Total 798.940 20.724 270.133 336.340 1.405.413 Fonte: Belo_Horizonte_(2011b, 2011c, 2011d), IBGE_(2011).

Os resultados das simulações (representados pela densidade de quadras/hectare) podem ser visualizados nas Figuras_5 e 6, que apresentam, respectivamente, o adensamento domiciliar de Belo Horizonte em 2011 e o somatório dos domicílios de 2011 com os cenários 1 e 2, mostrando as quadras do município que podem ter maior pressão em termos de adensamento domiciliar futuro.

[/img/revistas/rbepop/v32n3//0102-3098-rbepop-32-03-0511-gf05.jpg]Fonte: Belo Horizonte_(2011b, 2011c, 2011d), IBGE_(2011).

FIGURA 5 Domicílios por hectare existentes por quadra na planta cadastral Município de Belo Horizonte - setembro de 2011  [/img/revistas/rbepop/v32n3//0102-3098-rbepop-32-03-0511-gf06.jpg]Fonte: Belo Horizonte_(2011b, 2011c, 2011d), IBGE_(2011).

FIGURA 6 Capacidade máxima domiciliar (domicílios por hectare por quadra) suportada a partir do somatório dos domicílios existentes com os casos de simulação 1 e 2 Município de Belo Horizonte - 2011  Analisando a área total proveniente da soma das 17.155 quadras do município, verificou-se que 3,1% encontram-se em algum tipo de zoneamento que proíbe a construção de novas edificações, 14,6% são formadas por Zeis e 82,3% situam-se em regiões passíveis de adensamento ou demolição. Além das áreas de Zeis e da região do Isidoro, existem 5.195 quadras em Belo Horizonte com lotes vagos onde é possível a materialização do cenário 1 e 6.453 quadras onde os dados do cenário 2 podem se concretizar.

A análise do SIG construído a partir da junção das informações possibilitou quantificar 798.359 habitações na capital em 2011. De acordo com o cruzamento dos dados apresentados na Tabela_2, o resultado das simulações aponta que o município ainda comporta 270.133 moradias no cenário 1 e 336.340 no cenário 2.

Em termos percentuais, o cenário 1 pode ocasionar um aumento de 33,8% no número de domicílios da capital, enquanto o cenário 2 prevê o a geração de 42,1% novos domicílios via demolição. Nesse sentido, os 14.898 lotes vagos analisados ainda comportam um crescimento de aproximadamente 40% do número de domicílios da capital, caso o espaço urbano seja ocupado em sua potencialidade máxima.

A partir de uma interpretação integrada dos cenários, acredita-se que uma situação mais plausível poderia ocorrer a partir da junção do adensamento via QT praticada (cenário 1), com a renovação urbana (cenário 2), o que permitiria que Belo Horizonte aumentasse o número de domicílios em 75,9%, chegando a atingir sua capacidade máxima de adensamento em cerca de 1.405.413 moradias.

Analisando esses valores por Regionais de Planejamento, verifica-se que a maior concentração pode ocorrer na regional Oeste (183.647 domicílios), seguida pelas regionais Norte (178.120),8 Pampulha (172.644 domicílios), Nordeste (168.975 domicílios) e Centro-Sul (165.624 domicílios). Estes resultados devem ser analisados pelo poder público com muita cautela, pois, apesar de serem hipotéticos, servem para refletir sobre os impactos potenciais da expansão urbana e sua capacidade de manter a qualidade de vida da população e do ambiente natural em um cenário de aumento de 3/4 no número de domicílios.

Especificamente em relação à região do Isidoro, deve-se reforçar que essa é a porção do município com maior probabilidade de concretização das simulações, pois, diferentemente do restante do município, existe um plano de habitação em execução que prevê 54.340 moradias no cenário 1 e 67.623 no cenário 2 (BELO HORIZONTE,_2011b).