Pesquisa estruturada versus pesquisa em texto livre na seleção de imóveis em
sites imobiliários
A Internet constitui um canal privilegiado e rápido de comunicação e de
interação, amplamente utilizado por compradores e vendedores e capaz de reduzir
custos de aquisição e de promoção de vendas. Esta aptidão assume-se como
relevante para negócios como a mediação imobiliária, uma atividade orientada
para a informação e de informação intensiva, com elevados custos de transação,
assinalável ineficiência (Kummerow et al., 2005) e profundamente influenciada
pelas tecnologias de informação (Crowston et al., 1999).
Os imóveis envolvem por natureza montantes elevados, são raramente
transacionados, e, ainda que seja fácil facultar uma descrição geral dos
mesmos, a comunicação exata das suas características, especialmente daquelas
que são sujeitas a uma avaliação subjetiva, não é de uma forma geral exequível
(Crowston et al., 1999; Muhanna et al., 2002).
O uso generalizado da Internet tanto por mediadores (UCI, 2006), como por
compradores e vendedores de imóveis (Fallows, 2006; Molony, 2006), transformou-
a num dos meios atuais que mais contribui para a realização de negócios (Luba,
2007; UCI, 2006), colocando em causa a primazia de outros meios tradicionais de
atração de visitas, como anúncios classificados em jornais (Kummerow et al.,
2005). A Internet é percebida pelos mediadores como uma oportunidade para
captar novos negócios e reduzir custos (Muhanna, 2000; Gwin, 2004; Sawyer et
al., 2003), nomeadamente, pela redução do número de visitas por transação
(Kummerow et al., 2005). A Internet é já o segundo canal de promoção mais usado
pelos mediadores, explorado como fonte privilegiada de informação e meio de
angariação de imóveis (UCI, 2006). A Internet emergiu como um importante meio
de informação imobiliária e de interação com o cliente, e não há dúvida de que
tal está a ter um impacto profundo no processo de comercialização de imóveis
(Muhanna et al., 2002).
O uso de ferramentas avançadas de procura e de interfaces de acesso on-line às
listagens de imóveis é, a par do crescente uso da Internet para promoção de
imóveis, o que mais tem crescido (Sawyer et al., 2003). Os sites imobiliários,
além de conteúdos de qualidade, carecem de ferramentas capazes de extrair a
informação que interessa. A sua utilidade depende da aptidão para fornecer
resultados precisos no formato esperado e que resolvam o problema do utilizador
(HHS, 2006). Se os utilizadores não podem encontrar o que desejam, então também
não o podem comprar (Nielsen, 2003), pelo que o presente artigo avalia o
desempenho das várias formas da pesquisa de imóveis.
Ferramentas de pesquisa em sites imobiliários
Analisaram-se ferramentas de pesquisa disponíveis numa amostra constituída
pelos dez sites imobiliários nacionais mais relevantes, selecionados através da
combinação de dois processos. O primeiro assentou numa prospeção na Internet
recorrendo a pesquisas em motores de busca de páginas que contivessem os termos
«casa», «comprar casa», «imóvel», «imobiliária» ou «imobiliário». O segundo
processo consistiu num inquérito de notoriedade a um grupo de agentes de
mercado constituído por cinquenta e sete pessoas, que enumeraram por ordem de
importância os três sites imobiliários nacionais mais relevantes. A
representatividade da amostra obtida foi aferida por comparação com as
classificações atribuídas pelo PageRank e por mediadores nacionais (UCI, 2006),
e avaliada por peritos em mediação imobiliária que verificaram igualmente a sua
representatividade. Quatro dos dez sites são detidos por empresas do ramo da
mediação imobiliária, enquanto seis estão ligados a empresas que atuam noutros
setores da economia, como o financeiro e os media, que se distinguem pelo uso
intensivo e elevado domínio das tecnologias de informação.
Dependendo do ramo de negócio, as empresas proprietárias dos sites optam por
estratégias que se distinguem pela forma como organizam os conteúdos, pelo tipo
de anunciantes aceites e ainda pelas ferramentas de pesquisa que oferecem (ver
Figura 1).
Figura 1
Factores de diferenciação da oferta de pesquisas
Em geral, os sites apresentam grande diversidade de ferramentas de pesquisa, em
número de opções e tipos de pesquisa, e na quantidade de critérios de pesquisa
e de elementos de interface de utilizador (Correia, 2008).
No conjunto analisado identificam-se 89 opções de pesquisa, o equivalente a uma
média de nove opções por site, das quais cerca de 87% são dedicadas à pesquisa
de imóveis e as restantes à pesquisa de empreendimentos. O presente estudo
analisa exclusivamente as opções de pesquisa de imóveis, dado o maior número de
opções de pesquisa disponíveis e a relevância económica das transações de
imóveis.
No universo das opções de pesquisa analisadas identificam-se sete tipos
distintos, com predominância para a oferta de pesquisas dos tipos rápida, em
destaque e avançada (ver Figura 2). As ferramentas de pesquisa de imóveis
caracterizam-se pela interface gráfica de utilizador composta por vários
critérios de pesquisa, cada um deles identificado por uma breve descrição e
dispondo de um elemento de interface que permite ao utilizador a introdução de
valores de seleção de uma característica do imóvel procurado.
Figura 2
Tipos de pesquisas de imóveis em «sites» imobiliários
A pesquisa rápida é o tipo de pesquisa mais comum. É fácil de usar, pois
apresenta um reduzido número de critérios de pesquisa que possibilitam a
obtenção rápida de resultados, ainda que o número limitado de critérios resulte
tendencialmente numa longa lista de resultados em que muitos deles não
correspondem às expectativas do utilizador.
A pesquisa avançada caracteriza-se pelo elevado número de critérios de
pesquisa. É o tipo de pesquisa mais complexo e mais abrangente. A elevada
diversidade de critérios confere ao utilizador maior liberdade para definir
múltiplas combinações de critérios, revelando-se mais adequada a uma fase
avançada da procura de imóveis, nomeadamente quando se pretende reduzir o
número de resultados de entre um elevado número de imóveis para consulta.
A pesquisa geográfica dá especial ênfase à definição de critérios de
localização geográfica, um dos principais critérios percecionados na avaliação
de imóveis (Santo, 2002) e que mais influencia a decisão dos compradores. Todas
as ferramentas analisadas recorrem a uma interface gráfica composta por mapas
que limitam a seleção de imóveis aos critérios correspondentes à divisão
administrativa do país por distritos e concelhos, não admitindo a possibilidade
de uma seleção com base noutros critérios geográficos, como a distância para um
ponto, a localidade ou a rua do imóvel.
A pesquisa por referência possibilita o acesso direto à página de um
determinado imóvel, através do código de referência. A sua inexistência implica
a reprodução da sequência de passos e condições de seleção empregues
anteriormente, sempre que o utilizador deseje repetir a consulta de um mesmo
imóvel.
A pesquisa em texto livre é o único tipo de pesquisa não estruturada,
caracterizando-se pela possibilidade de obter rapidamente resultados e pelo uso
de linguagem natural para descrever, em texto livre, os critérios de seleção,
pela sequência que o utilizador julgar mais conveniente.
A pesquisa permanente assemelha-se à pesquisa avançada, distinguindo-se pela
execução e comunicação de resultados em modo off-line. Esta pesquisa integra
habitualmente um serviço de alerta que assegura automaticamente a consulta
periódica da base de dados de imóveis e a comunicação por correio eletrónico de
novos registos de imóveis com características idênticas às especificadas pelo
utilizador. Além da conveniência e comodidade proporcionadas, permite manter os
potenciais compradores constantemente atualizados, evitando-lhes o dispêndio de
tempo em novas pesquisas.
A pesquisa de destaques é, a seguir à pesquisa rápida, a mais comum. Aquela
caracteriza-se pela apresentação de uma listagem de imóveis, representados
individualmente por uma fotografia, uma síntese das principais características
e uma hiperligação de acesso direto à página respetiva. As listagens têm
subjacentes critérios de seleção e de ordenação predefinidos pelo site
limitando, por isso, o seu interesse e utilidade.
Hipóteses de investigação
Um site imobiliário pode assumir-se como um instrumento de suporte à decisão ao
fornecer informações relevantes a compradores e vendedores, selecionadas
através de ferramentas de pesquisa, cuja inexistência transformaria os sites em
meros aglomerados de páginas de consulta árdua e demorada (HHS, 2006).
No conjunto dos tipos de pesquisa analisados distinguem-se duas abordagens
quanto ao método de definição de critérios: a pesquisa estruturada e a pesquisa
em texto livre. A estruturada consiste numa pesquisa paramétrica, cujos
resultados derivam da aplicação simultânea de vários critérios ou parâmetros de
seleção definidos pelo utilizador (Nielsen, 2005). Os tipos de pesquisa
estruturada distinguem-se entre si pelo número de critérios que os compõem.
Isto implica que cada tipo de pesquisa possui um poder de seleção mais adequado
a uma dada etapa do processo de procura.
Mas será a oferta diferenciada de tipos de pesquisa estruturada a solução mais
adequada à procura de imóveis? Quando estão disponíveis múltiplos tipos de
pesquisa, os utilizadores tendem a perder algumas capacidades (HHS, 2006).
Supostamente a polivalência resultante da reunião de todos os critérios de
pesquisa numa única opção deveria manter ou até ampliar a sua aptidão para
pesquisar imóveis. Esta opção afigura-se uma solução abrangente, menos exigente
na aprendizagem, permitindo realizar qualquer ciclo de pesquisas sem
necessidade de interrupções para permutar de tipo de pesquisa sempre que é
alcançado o limite da capacidade de parametrização.
As pesquisas são como filtros, cuja abertura dos orifícios pode ser regulada
pelo utilizador. Uma dificuldade típica nas pesquisas paramétricas resulta da
tendência dos utilizadores para constranger excessivamente a pesquisa, acabando
por não obter resultados (Nielsen, 2005). A pesquisa em texto livre surge,
assim, como uma alternativa viável que se caracteriza pelo uso da linguagem
natural - a forma de comunicação mais adaptada ao ser humano. Este método
concede ao utilizador uma maior flexibilidade e liberdade na escolha dos termos
de pesquisa, mas requer dos motores de busca maior capacidade para deduzir o
contexto desses termos (Battelle, 2005; Nielsen, 2005).
A pesquisa estruturada pode revelar-se vantajosa, pois permite evitar erros
comuns que podem ocorrer numa pesquisa em texto livre, como erros de
ortografia, espaços extra, pontuação alternativa ou utilização abusiva do
plural. Pode ainda assumir-se como um modelo das características que podem ser
usadas na descrição de um imóvel, por vezes extensa e difícil de memorizar,
funcionando como um catálogo de critérios de pesquisa a que se pode associar
listas de palavras-chave predefinidas que auxiliarão o utilizador na escolha
dos valores de seleção (HHS, 2006).
Na perspetiva dos utilizadores, o interesse de um sistema é avaliado,
sobretudo, por um dos atributos de qualidade fundamentais: a utilidade. A
utilidade refere-se à funcionalidade do desenho, i.e., se ele faz aquilo que os
utilizadores precisam (Nielsen, 2003). Nesse pressuposto, formulou-se a
primeira hipótese: a oferta de uma única ferramenta de pesquisa adequa-se à
procura de imóveis em sites imobiliários.
Perante a possibilidade do uso da linguagem natural na especificação das
pesquisas em texto livre, será de admitir que os utilizadores revelem maior
preferência por este método, equacionando-se, por isso, uma segunda hipótese:
os utilizadores manifestam maior apetência por opções de pesquisa que aceitam
linguagem natural em detrimento das estruturadas.
Admitindo que ambos os métodos de pesquisa estruturada e em texto livre possuem
características e qualidades distintas, a reunião de ambos deverá proporcionar
uma maior abrangência de preferências dos utilizadores, motivando, assim, a
formulação da terceira hipótese: os métodos de pesquisa estruturada e de
pesquisa em texto livre complementam-se.
A diversidade de tipos de pesquisa presente nalguns sites sugere que a pesquisa
de imóveis evolui das opções mais simples para as mais complexas, levando à
suposição de que o número de critérios empregues nas sucessivas pesquisas
aumenta à medida que o utilizador avança no processo de procura. A verificação
deste raciocínio reforçaria a utilidade de uma única ferramenta de pesquisa,
levando à definição de uma quarta hipótese: o número de critérios definidos
pelo utilizador, num ciclo de pesquisas, aumenta progressivamente com o número
de pesquisas realizadas.
Metodologia
No pressuposto de que a execução isolada ou encadeada de diferentes tipos de
pesquisa estruturada permite a identificação de imóveis, então a opção
resultante da sua unificação poderá igualmente identificar imóveis. Se a essa
opção se acoplar uma interface para pesquisas em texto livre, é possível que da
reunião de ambos os métodos resulte uma nova e única ferramenta de pesquisa
mais completa e mais adaptada às preferências e necessidades dos utilizadores.
A integração de aspetos como a aptidão para identificar imóveis e a
complementaridade das qualidades dos métodos, enquanto fatores de avaliação da
utilidade da ferramenta, podem constituir uma forma de prever a adequação da
pesquisa integrada de imóveis (PINIMO) à procura de imóveis em sites
imobiliários.
O modelo proposto tem por alvo o universo dos utilizadores de sites
imobiliários que adotam a Internet como fonte de informação privilegiada sobre
imóveis. Para estudar o problema recorreu-se uma situação experimental, na qual
participaram estudantes universitários na realização de pesquisas de
apartamentos para habitação. A experiência implicou a simulação de três
cenários nos quais os participantes assumiam o papel de um suposto comprador à
procura do imóvel que melhor se ajustasse aos requisitos definidos.
No primeiro, usaram a pesquisa estruturada; no segundo a pesquisa em texto
livre; e no último, um dos métodos de pesquisa à sua escolha. A simulação dos
dois primeiros cenários visava estimular nos utilizadores a experimentação e a
aprendizagem do uso da ferramenta e a sua preparação para o terceiro cenário
para avaliação da preferência e da perceção dos utilizadores quanto à aptidão e
complementaridade das qualidades de ambos os métodos.
A experiência dispôs de um protótipo da PINIMO integrado num site imobiliário
desenvolvido com software de código aberto e dotado de uma base de dados
composta por mil imóveis. O site encontra-se alojado num servidor web acessível
a todos os participantes através da Internet1. A versão ensaiada dispunha de 57
critérios de seleção, permanecendo disponível em todas as páginas para
facilitar o retorno do utilizador sempre que tem necessidade de reformular a
pesquisa e voltar a executá-la (HHS, 2006; Nielsen, 2001). A interface inclui
uma caixa de texto destinada à especificação de critérios de seleção em texto
livre e uma área para apresentação dos resultados e da listagem dos critérios
de pesquisa ativos em cada momento. Os critérios foram organizados em grupos,
acessíveis através de separadores identificados de forma a facilitarem ao
utilizador a dedução do seu conteúdo.
Os pedidos de pesquisa são processados por módulos residentes no servidor web
(ver Figura 3).
Figura_3- Processador de pedidos de pesquisa
As pesquisas em texto livre são submetidas ao módulo interpretador para
tradução da expressão em linguagem natural numa estrutura de dados equivalente
à da pesquisa estruturada. As interfaces em linguagem natural para bases de
dados são sistemas que permitem aceder à informação armazenada numa base de
dados através de pedidos escritos, expressos numa linguagem natural
(Androutsopoulos et al., 1995). Este tipo de sistemas assume o papel de um
tradutor que assegura a conversão de pedidos do utilizador na linguagem do
sistema de gestão da base de dados, recorrendo a uma arquitetura Pattern
Matching ' reconhecimento de padrões.
O sistema proposto para tradução dos pedidos em linguagem natural nas
expressões em SQL assemelha-se na arquitetura a um sistema pericial, assente
num dicionário e no módulo de interpretação ' o equivalente a uma base de
conhecimento e a um motor de inferência (Palma-dos-Reis, 1999; Turban et al.,
2005). O processo de inferência executa a pesquisa na base de conhecimento,
usando regras de reconhecimento de padrões, e decide que regras devem ser
analisadas ou ignoradas e qual o atributo que deve ser selecionado. O
funcionamento do interpretador assenta no método de controlo de inferência
Forward Chaining (Turban et al., 2005).
Os testes das hipóteses de investigação suportaram-se em dados quantitativos
recolhidos durante a experiência e nas respostas a um questionário pelos
participantes. Todas as hipóteses foram testadas recorrendo a testes não
paramétricos, para um nível de significância de 0,05, por se tratar de uma
amostra de pequena dimensão e por não ser possível assegurar a normalidade das
distribuições das variáveis dependentes.
Resultados
Acederam ao protótipo 268 participantes, tendo 81 respondido ao questionário,
62% do sexo masculino e 38% do sexo feminino. Todos os participantes, à exceção
de dois, exercem uma atividade profissional, 93% já visitou sites imobiliários,
pertencentes maioritariamente a empresas do ramo imobiliário, assinalando como
motivo principal a consulta de imóveis para venda.
Em geral, os participantes manifestam a perceção de terem identificado um
imóvel com características correspondentes a um elevado «grau de satisfação dos
requisitos» (Mediana = 4, n = 78). Essa perceção revela-se idêntica (Mann-
Whitney, valor-p = 0,376) entre os elementos de ambos os grupos que optaram
pela pesquisa estruturada (57%, Mediana = 4) e pela pesquisa em texto livre
(59%, Mediana = 4). Os dados obtidos permitem suportar estatisticamente a
hipótese de que a oferta de uma única opção de pesquisa se adequa à procura de
imóveis.
No terceiro cenário foi dada liberdade aos participantes para escolherem um dos
métodos de pesquisa. Os dados revelam uma distribuição desigual das
preferências (Binomial, valor-p = 0,000). Entre os participantes, 77% optou
pela pesquisa estruturada e 23% pela pesquisa em texto livre, não permitindo
este resultado sustentar a hipótese de que os utilizadores manifestam maior
apetência por pesquisas em linguagem natural.
Pediu-se aos participantes para compararem ambos os métodos de pesquisa e
qualificarem cada um deles face a um conjunto de sete características (ver
Quadro I). À exceção da «maior rapidez» que apresenta uma certa homogeneidade,
as outras características são qualificadas heterogeneamente. Estes resultados
revelam-se conformes (57%, Mediana = 4) com a terceira hipótese de
investigação, a de que ambos os métodos de pesquisa estruturada e em texto
livre se complementam.
Quadro I
Resultados do teste binominal
Os participantes realizaram ao todo 2613 pesquisas, cerca de 9,8 pesquisas por
utilizador, usando em média 12 critérios por pesquisa. Os valores observados
evidenciam uma tendência crescente do número médio de critérios por ciclo de
pesquisas, variando entre 11 e 15, acabando por infletir a partir da décima
quarta pesquisa. Este resultado reforça a utilidade da oferta de uma única
ferramenta por oposição à oferta de múltiplos tipos de pesquisa, suportando
estatisticamente a quarta hipótese de investigação, a de que o número de
critérios definidos pelo utilizador aumenta progressivamente com o número de
pesquisas realizadas.
O desenho da experiência não permite medir o impacto das transformações
introduzidas pela PINIMO, optando-se pela medição da perceção dos utilizadores
relativamente às qualidades que se supunham poder ser afetadas pelo novo
desenho. Os resultados obtidos (ver Quadro II) revelam que as qualidades não
são avaliadas do mesmo modo em relação a ambos os métodos, verificando-se uma
maior homogeneidade na avaliação e assunção de qualidades por parte da pesquisa
estruturada face à pesquisa em texto livre.
Quadro II
Qualidades afectadas pela PUI
Os resultados obtidos são, em geral, positivos, evidenciando a aptidão da
PINIMO para suportar adequadamente a procura de imóveis. A integração dos
métodos de pesquisa estruturada e em texto livre proporcionou a agregação das
qualidades e características de ambos, contribuindo para uma maior utilidade da
ferramenta. A pesquisa estruturada, resultante da junção de um conjunto amplo
de tipos e critérios de pesquisa, afigura-se abrangente e adequada, enquanto a
pesquisa livre se revela mais flexível e adaptada a situações mais simples de
procura de imóveis.
Conclusões
Os imóveis são produtos de difícil descrição, a sua procura em sites
imobiliários implica a existência de ferramentas que permitam lidar com a
grande diversidade de informação e com a seleção dos imóveis que são
pertinentes para os utilizadores. O presente estudo aprofundou o conhecimento
sobre o estado atual da procura de imóveis em sites imobiliários e identificou
potenciais contributos para a sua melhoria. Investigou a aplicação de conceitos
de sistemas de decisão e o possível contributo para abreviar e simplificar a
tarefa de identificação de imóveis.
A revisão da literatura sobre o negócio da mediação imobiliária e a análise de
ferramentas de pesquisa disponíveis em sites imobiliários permitiram
identificar alguns aspetos do processo de procura de imóveis, com base nos
quais se propôs e submeteu à experiência de utilizadores o protótipo de uma
nova pesquisa integrada de imóveis (PINIMO).
A sua conceção implicou a reunião do poder de seleção de vários tipos de
pesquisa analisados, composta por uma interface gráfica de utilizador que
facilita ambos os métodos de pesquisa estruturada e em texto livre, e pelo
processador de pedidos em linguagem natural.
O desempenho do protótipo foi avaliado por utilizadores durante a experiência.
Os resultados permitem confirmar as hipóteses de investigação que pressupunham
a adequação da PINIMO à procura de imóveis, a complementaridade dos métodos de
pesquisa estruturada e em texto livre, e o aumento do número de critérios de
pesquisa com o número de pesquisas realizadas. A hipótese da preferência dos
utilizadores pelo método de pesquisa em texto livre não pode ser confirmada,
abrindo novas perspetivas de investigação futura sobre o impacto da aplicação
de ambos os métodos à pesquisa de imóveis.
O presente estudo comprovou a adequação da PINIMO à procura de imóveis. Os
resultados perspetivam a hipótese de uma redução do número de pesquisas
explorando as potencialidades e características dos métodos de pesquisa
estruturada e em texto livre para melhorar o desempenho da tarefa de procura de
imóveis.
